Инвестиции в коммерческую недвижимость под угрозой серьёзных потерь

В настоящее время, когда люди всё чаще предпочитают делать покупки онлайн и работать из дома, владельцы коммерческой недвижимости и кредиторы сталкиваются со злободневным вопросом: насколько безопасны их инвестиции в здания, которые раньше были востребованы, но могут стать ненужными в новой реальности?

Опытные игроки в сфере коммерческой недвижимости уже привыкли к проблемам, таким как рост процентных ставок, высокая инфляция и нестабильные экономические условия. Они, как правило, стойко переносили эти невзгоды, ожидая, что спрос на аренду вновь увеличится, а стоимость недвижимости продолжит расти.

Обычно циклические спады не представляли большой угрозы, так как кредиторы были уверены в способности инвесторов выплатить долги, и стоимость активов оставалась выше суммы займа.

Однако теперь аналитики, учёные и инвесторы, опрошенные Reuters, предупреждают, что ситуация может быть совершенно иной.

Распространение удаленной работы среди офисных компаний и всё большее количество потребителей, предпочитающих совершать покупки онлайн, привело к ситуации, когда города, такие как Лондон, Лос-Анджелес и Нью-Йорк, имеют избыток строений и зданий, которые больше не востребованы местными жителями.

Восстановление стоимости небоскребов в центре городов и больших торговых центров может занять значительно больше времени. В случае, если не удастся найти арендаторов, арендодатели и кредиторы могут столкнуться с более крупными убытками по сравнению с предыдущими экономическими циклами.

Некоторыее эксперты, например, такие как Ричард Мерфи (Richard Murphy), политический экономист и профессор бухгалтерского учёта в Шеффилдском университете, отмечают, что работодатели уже понимают, что большие офисные помещения для своих сотрудников становятся всё менее необходимыми.

В связи с этим арендодатели должны беспокоиться, и инвесторам, возможно, стоит рассмотреть возможность сейчас выйти из таких инвестиций.

Данные Moody's Investors Service показывают, что в июне глобальные банки владели примерно половиной непогашенной задолженности по коммерческой недвижимости, составляющей $6 трлн, причем наибольшая часть этой задолженности приходится на период с 2023 по 2026 годы.

США уже сообщили о растущих убытках от недвижимости в своих отчётах за первое полугодие и предупредили о том, что в будущем этот рынок ожидает ещё больше проблем.

Инвестиционные фонды в промышленную и офисную недвижимость США (REIT), предоставившие оценки кредитного риска компании Credit Benchmark в июле, заявили, что компании в этом секторе теперь на 17,9% более склонны к дефолту по долгам, чем это предполагалось шесть месяцев назад. Заёмщики из категории «владение недвижимостью и девелопмент» в Великобритании также стали на 4% более склонны к дефолту.

Джеффри Шерман (Jeffrey Sherman), заместитель директора по инвестициям американского инвестиционного дома DoubleLine с активами стоимостью $92 млрд, выразил опасения относительно связывания ценной ликвидности с рефинансированием коммерческой недвижимости, которое должно быть осуществлено в течение ближайших двух лет.

Он предупредил о возможности «бегства депозитов» из американских банков в поисках более прибыльных и «безрисковых» фондов денежного рынка и казначейских облигаций.

Шерман также отметил, что при текущей поддержке Федеральной резервной системы США (ФРС) высоких процентных ставок возможен риск возникновения «бомбы замедленного действия».

В то время некоторые мировые экономические и политические деятели были уверены, что послепандемический измененный подход к работе (удаленная работа и т. д.) не приведет к кризису, схожему с кредитным кризисом 2008-2009 годов.

Тем не менее, спрос на кредиты от компаний еврозоны снизился до рекордно низкого уровня в последнем квартале. А «стресс-тесты», проведенные ФРС, показали, что в случае «экстремального» сценария с 40%-ным падением стоимости коммерческой недвижимости в 2023 году, банки прогнозируют более низкий уровень убытков по кредитам, чем в 2022 году.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Великобритании уже сократилась примерно на 20% по сравнению с пиковым значением, но это пока не привело к серьёзному обесцениванию кредитов. Источник из регулирующего органа указал, что британские банки имеют сейчас гораздо меньший объём собственности в процентах от общего объема кредитования, чем 15 лет назад.

Однако Шарль-Генри Мончау (Charles-Henry Monchau), директор по инвестициям Bank Syz, предупреждает, что агрессивное повышение процентных ставок может иметь далеко идущие последствия, аналогичные «взрыву динамита». Он отмечает, что первыми пострадают небольшие игроки («мелкие рыбы»), а крупные игроки («киты»), такие как Credit Suisse или SVB, могут столкнуться с проблемами позже, возможно связанными с коммерческой недвижимостью в США.

Jones Lang LaSalle, глобальная компания по оказанию услуг в сфере недвижимости, отметила ухудшение рынка аренды в первом квартале с 18%-ным годовым падением объемов аренды. Данные компании за этот месяц показывают рост арендной платы за офисы категории премиум в Нью-Йорке, Пекине, Сан-Франциско, Токио и Вашингтоне, но стали фиксироваться отрицательные изменения в арендных платежах за тот же период.

В Шанхае, крупнейшем финансовом центре Китая, уровень свободных площадей вырос на 1,2 процентных пункта в годом разрезе во втором квартале и достиг отметки в 16%, по данным компании Savills. Эксперты предполагают, что восстановление рынка будет зависеть от успеха общенациональной политики стимулирования экономики.

Множество компаний вынуждены сокращать свой углеродный след, включая HSBC, которая сокращает количество арендуемых площадей и прекращает арендовать офисы, которые считаются недостаточно экологичными.

Прогнозы JLL показывают, что к 2050 году необходимо будет модернизировать более 1 миллиарда квадратных метров офисных площадей во всём мире, и текущие ставки придется утроить до 3%-3,5% от фонда в год, чтобы достичь нулевых целей по углеродному следу.

AustralianSuper, крупнейший пенсионный фонд Австралии стоимостью 300 миллиардов австралийских долларов, заявил, что приостановит новые инвестиции в не котирующиеся на бирже офисные и торговые активы из-за низкой доходности.

Между тем, шортисты продолжают делать ставки против публичных владельцев недвижимости, предполагая, что цены на их акции упадут. Объем акций в сфере недвижимости, предоставленных институциональными инвесторами для поддержки коротких позиций, значительно увеличился в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) (30%) и в Северной Америке (93%) за последние 15 месяцев до июля, по данным Hazeltree.

Capital Economics прогнозирует глобальную доходность от владения недвижимостью около 4% в год в этом десятилетии, по сравнению со средним показателем до пандемии коронавируса в 8%. Ожидается, что в 2030-х годах улучшение будет небольшим. Инвесторый должны быть готовы принять более низкую премию за риск, так как она может выглядеть переоцененной по сравнению со стандартами прошлого.