Ипотека на новостройки и «вторичку» подешевела до 9,3%

Средние ставки предложения по ипотечным кредитам упали до 9,3% на 30 апреля 2018 года, сообщили «Известиям» в госкомпании «Дом.РФ» (ранее — АИЖК). После многочисленных изменений в долевом законодательстве и консолидации в секторе рынок новостроек стал для банков менее рискованным, говорят эксперты. Ипотека на «вторичку» также подешевела. Как ожидается, во втором полугодии ставки упадут ниже 9%.

Речь идет о ставках, которые учитывают последние изменения в существующих ипотечных продуктах, новые предложения и опции, рассказали «Известиям» в пресс-службе компании «Дом.РФ». Там отметили, что такие ставки являются «своего рода опережающим индикатором движения ипотечных ставок на рынке».

Как пояснили в «Дом.РФ», еще год назад процентные ставки по предложениям на приобретение жилья на вторичном рынке были в среднем равны 11,7%, по новостройкам — 10,6%. Начиная с III квартала 2017 года ставки предложения на первичном и вторичном рынке сравнялись.

— Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе процентные ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке будут приблизительно на одном уровне, — подчеркнули в госкомпании.

Между тем средневзвешенная ставка фактической выдачи, по данным ЦБ, за четыре месяца 2018 года составила 9,68%. В апреле ставка выдачи по кредитам на новостройки составила 9,43% (–1,55 п.п. к апрелю 2017 года), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке — 9,63% (–2,06 п.п.).

Уже во втором полугодии 2018 года ставки по ипотеке упадут ниже 9%, прогнозируют в «Дом.РФ». Снижение и выравнивание ставок обусловлено тем, что после ужесточения долевого законодательства и консолидации строительных компаний первичный рынок стал менее рискованным для банков, сказал «Известиям» аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.

Директор московского офиса Boston Consulting Group Сергей Ишков также указывает на несколько факторов, повлиявших на снижение стоимости ипотеки в новостройках. С одной стороны, на рынке стало меньше проектов, которые девелопер возводит исключительно на собственные средства или средства дольщиков. Застройщики чаще привлекают банковское финансирование, что позволяет кредитным организациям осуществлять достаточно жесткий контроль над проектами. Часто банки предоставляют и ипотеку, и проектное финансирование по одному и тому же проекту, понимая общие риски, отметил он. Объем банковского финансирования обычно составляет 20–40% от общей стоимости.

Второй фактор: меняется законодательство в индустрии финансирования жилищного строительства. Например, уже создан Фонд защиты прав дольщиков. Его средства могут быть направлены на завершение проектов при возникновении проблем у девелопера, что снижает в том числе и риски банка.

Что касается вторичного рынка, то, по словам Тимура Нигматуллина, в ряде случаев ставки на вторичном рынке оказывались выше, поскольку банки закладывали, к примеру, риски потери клиента из-за рефинансирования. 

Кроме того, банки закладывают в стоимость вторичных квартир более высокие операционные расходы и снижение ликвидности, подчеркнул Сергей Ишков. Если строящийся дом банк аккредитовывает заранее, то есть сразу получает представление о проекте и его квартирах, то на вторичном рынке каждый объект уникален и кредитной организации нужно проводить более глубокую и дорогую оценку, чтобы понимать свою готовность профинансировать покупку. А спрос не всегда успевает за предложением из-за высоких объемов ввода нового жилья, особенно на крупных рынках — например, в Москве и Санкт-Петербурге, заключил аналитик.

В аналитическом центре «Дом.РФ» «Известиям» пояснили, что до 2015 года ставки по ипотеке на первичное жилье были выше, чем на вторичном рынке. Из-за неблагоприятных внешних факторов тогда ипотека подорожала до 15–17%, и правительство начало субсидировать ставки на первичном рынке (до уровня в 12%). Действие программы прекратилось в конце 2016 года, но разрыв по ставкам сохранился.

— Теперь ипотека выдается на рыночных условиях, то есть источником фондирования ипотеки как на первичном, так и на вторичном рынке служат рыночные источники. С этим и связано выравнивание ставок по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья, — добавили в аналитическом центре «Дом.РФ».

По данным брокера по жилой недвижимости «Метриум», в 1998 году, когда появился закон «Об ипотеке», кредиты на квартиры в новостройках практически никто не выдавал. Для вторичного жилья условия были крайне жесткие — ставка 40% на три года. Впоследствии разрыв постепенно сокращался.