Покупка недвижимости в Таиланде – это не только возможности, но и риски, ведь местный рынок серьезно отличается от российского.

Поговорим о потенциале рынка и разобрал ключевые факторы, на которые стоит обратить внимание перед покупкой. В итоге – чек-лист, чтобы ничего не забыть при самостоятельном выборе объекта.

Экономика Таиланда

Хотя Таиланд ассоциируется с туризмом, более 60% ВВП страны обеспечивается экспортом, включая электронику, автомобили и агропродукцию. Для примера, автомобильная промышленность страны является крупнейшей в Юго-Восточной Азии и занимает 12-е место в мире по объемам производства.

Доля туризма в ВВП составляет 15%, но деньги стране приносит не только традиционный туризм и отдых на море. В 2018 году 3,2 млн. иностранцев посетили Таиланд с целью получения медицинских услуг, что принесло экономике порядка 45 млрд. батов ($1,45 млрд.). Страна создает международный медицинский хаб. Это поможет увеличить доходы сферы услуг и диверсифицировать экономику.

В стране один из самых низких уровней безработицы в мире. С 1997 по 2024 он в среднем составлял 2,14% с 1977 по 2024 год, достигнув рекордного минимума в 0,47% в 4-м квартале 2012 года.

Итоговый рост ВВП Таиланда в 2024 году составил 2,8% и, по прогнозам МВФ, вырастет до 3% в 2025-м. Это несколько ниже, чем в отдельных странах АСЕАН (Ассоциация государств Юго-Восточной Азии), но является средним показателем в регионе. Ожидается, что в течение следующих нескольких лет политика правительства по привлечению высококвалифицированных иностранцев жить и работать в Таиланде приведет к увеличению ВВП страны на $30 млрд.

Приток прямых иностранных инвестиций (FDI) в экономику говорит, как правило, о привлекательности страны для крупного иностранного капитала. На 2023 год размер FDI в Таиланд составил $6,53 млрд. Для сравнения, средний показатель по 173 странам мира в том же году был на уровне $4,49 млрд. На этом фоне невысокий уровень внешнего долга (29,95%) при среднем 56,67% в мире указывает на довольно устойчивое финансовое положение Таиланда. Высокий приток иностранных инвестиций при умеренном уровне внешнего долга свидетельствует о доверии со стороны международных инвесторов и сбалансированной экономической политике.

В стране низкая процентная ставка (2,25%), что стимулирует экономический рост за счет доступного кредитования для бизнеса, но при этом может ослаблять курс национальной валюты и повысить инфляционные риски. На Филиппинах и в Индонезии (членах АСЕАН) она составляет 6%.

Однако инфляция в Таиланде одна из самых низких среди стран-членов АСЕАН. В январе 2025 года годовой уровень инфляции в Таиланде увеличился до 1,32%, поднявшись с 1,23%. По данным Trading Economics, к концу этого квартала он ожидается на уровне 0,9%. Для сравнения, рост потребительских цен в Сингапуре составил 1,5% (2024 год), в Малайзии – 2,1%, во Вьетнаме – 3,62%.

Инфляция в Таиланде с 2022 года (%)
Источник: Trading Economics.

Тайский бат (THB) с 2022 года был более устойчивым к доллару США по сравнению с российским рублём (RUB), что делает его более выгодной валютой для инвестиционных целей.

Сравнение изменений пары THB/USD и RUB/USD c июня 2022 года (%)
Источник: Siamese Asset.

Рынок недвижимости Таиланда сегодня

Общий объем рынка недвижимости страны оценивается в $54,01 млрд. в 2024 году с прогнозом $68,95 млрд. к 2029 году.

Последние пятнадцать лет (с 2011 года) недвижимость Таиланда дорожает. Индекс жилья в Таиланде увеличился до 162,8 пунктов в сентябре 2024 года, поднявшись с августа 2024 года. По прогнозам, к декабрю 2025 года индекс вырастет до 167,81 пункта.

Индекс жилья в Таиланде с 2011 года
Источник: Bank of Thailand.

Рост цен на недвижимость в стране не линейный. На покупательную способность значительное влияние оказал COVID-19, что привело к стагнации цен на недвижимость. Кроме того, в отличие от скромного прироста в 0,37% в 2021 году, цены на жилье по всей стране снизились на 1,48% в 1-м квартале 2022 года. Значения индекса жилья оказались самыми слабыми с 1-го квартала 2017 года.

Важными факторами, способствующими росту спроса на рынке недвижимости Таиланда, являются восстановление туризма и запуск государством новых инфраструктурных проектов.

По данным министерства туризма страны, в 2024 году туризм в Таиланде демонстрировал стабильный рост. Число международных туристов достигло 35,5 млн., увеличившись с 28,2 млн. в 2023 году. Турпоток из Китая пока отстает от других ключевых рынков, таких как Малайзия, Россия, Южная Корея и Индия, которые уже превысили допандемийные уровни.

Поток иностранных туристов с 2019 года по 2025 год.
Источник: министерство туризма и спорта Таиланда (MOTS).

В 2025 году в Таиланде планируется реализация нескольких значимых инфраструктурных проектов. Кампания «Amazing Thailand Grand Tourism and Sports Year 2025» нацелена на привлечение 39 млн. туристов и повышение доходов до 3 трлн. бат. Продолжается строительство высокоскоростной железной дороги Таиланд-Китай, соединяющей Бангкок с Накхонратчасимой, с завершением к 2027 году. Проект не только ускорит торговлю и укрепит позиции Таиланда как транспортного хаба Евразии, но и усилит связи с крупнейшей экономикой региона – Китаем. На Пхукете стартует строительство второго международного аэропорта для увеличения пассажиропотока до 14 млн. человек в год.

Согласно данным информационного центра по недвижимости (REIC), с января по сентябрь 2024 года основные продажи кондоминиумов приходились на Бангкок (38,7%* от всех проданных единиц) и Чонбури (36%) – провинция, где находится популярная Паттайя. В денежном выражении в жилье Бангкока иностранцы вложили 30,53 млрд. бат (59,3%), а в Чонбури 11,02 млрд. бат (21,4%) соответственно.

ТОП-3 стран по инвестициям в недвижимость Таиланда (январь-сентябрь 2024 года) Источник: REIC.

При этом, если китайские инвесторы отдают предпочтение средней квартире за 4,6 млн. бат (39,1 кв. м), то инвесторы из Индии лидируют как покупатели крупных по площади (76,5 кв. м) объектов с высоким средним чеком (6,3 млн. бат).

Жители материка покрывают почти половину международного спроса на жилье в стране. За последние три года Таиланд вошел в топ-5 как самая популярная страна у покупателей недвижимости из России, Украины и Казахстана. Но в списке крупных инвесторов есть также покупатели из США, Сингапура, Тайваня, Японии и Великобритании.

Бангкок, столица Таиланда, предлагает на этом рынке ряд преимуществ. Город обладает развитой инфраструктурой, включая современные линии метро BTS Skytrain и MRT, которые соединяют ключевые районы и облегчают передвижение. Кроме того, Бангкок привлекает значительную долю туристов и экспатов, приезжающих в страну, что поддерживает здесь стабильный спрос на аренду жилья.

В 2025 году Бангкок поднялся с 24-го места в прошлом году до второго в списке лучших городов мира по версии британского издания Time Out. Этот рейтинг основывается на опросах по всему миру, и выделяет такие ключевые факторы, как культура, еда, доступность и общее счастье, как составляющие успеха города.

Стоит отметить, что цены на недвижимость в Бангкоке хотя и выше, чем во многих других городах Таиланда, но остаются конкурентоспособными по сравнению с другими столицами в Юго-Восточной Азии. К примеру, средние цены в центральных районах Бангкока ($4500 за кв. м) и Куала-Лумпура ($4000 за кв. м) сопоставимы, однако в Бангкоке наблюдается более широкий диапазон цен в зависимости от района. В Сингапуре объекты уже значительно дороже – $20461 за кв. м.

Инвестиции в недвижимость с арендными контрактами в Бангкоке обеспечивают двойную выгоду: рост стоимости объекта со временем и стабильный доход от аренды. По данным тайской девелоперской компании Siamese Asset, прирост капитала почти за 10 лет может составить около 109%. Комбинация арендной доходности и прироста капитала увеличивает общую доходность инвестиций, делая эту стратегию более прибыльной и эффективной.

Доходность недвижимости Бангкока с арендными контрактами
Источник: Siamese Asset.

Таким образом, сочетание развитой инфраструктуры, стабильного спроса на аренду и относительно доступных цен делает Бангкок привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость. Если выделить наиболее перспективную категорию инвестиций, то это гостиничный сектор. Хотя показатели доходности зависят от локации, класса отеля и эффективности управления, уверенный рост заполняемости номеров и тарифы создают благоприятные условия для инвестиций.

Доход и EBITDA/Доход на примере Wyndham и Wyndham Garden с 2022 года
Источник: Siamese Asset.

Средний уровень заполняемости отелей в 2024 году превысил 70%. В ключевых локациях как Бангкок, Чонбури и Пхукет показатели заполняемости остаются выше среднего благодаря быстрому восстановлению международного туризма. В региональных центрах и других туристических районах рост обеспечен также за счет увеличения внутреннего спроса.

Загрузка отелей в Бангкоке с 2013 года
Источник: Knight Frank Thailand Research.

Выбор недвижимости в Таиланде

Одна из главных ошибок при покупке недвижимости в Таиланде – недостаточный анализ. Местный рынок сильно отличается от российского и без понимания ключевых факторов можно приобрести неликвидный актив. По моему опыту важно учитывать долю местных и иностранных покупателей, Freehold и Leasehold, а также оценить жилье, предназначенное для перепродажи, аренды или личного проживания. Это позволяет заранее оценить спрос и перспективы выхода из сделки.

Еще одна ошибка – стремление купить жилье подешевле. В туристических районах, таких как Пхукет, качественных бюджетных вариантов практически нет. Попытка сэкономить часто приводит либо к проблемам с документами, либо к покупке неликвида. Также не стоит ориентироваться только на разрекламированные районы. Хотя спрос там стабилен, рынок перегрет, а высокая стоимость не всегда оправдана – продать объект с прибылью или найти арендатора может быть сложнее, чем кажется.

Чек-лист

Разберемся, на что в первую очередь стоит обращать внимание при выборе недвижимости в стране.

1. Тип собственности. Иностранцы в Таиланде могут владеть кондоминиумами в полной собственности (Freehold), но только в пределах квоты – не более 49% площадей в одном доме. Покупка земли или дома напрямую недоступна, поэтому обычно используется долгосрочная аренда (Leasehold) или оформление недвижимости на компанию.

2. Правовой статус земли и объекта – есть ли надлежащие документы (Chanote, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor) и нет ли обременений. Chanote предоставляет владельцу полные права на землю. Разница между Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor заключается в том, что земля с титулом Nor Sor 3 еще никогда не измерялась Земельным департаментом и не имеет точных границ.

Привлечение местного юриста поможет избежать подводных камней, таких как проблемы с собственностью, задолженности по коммунальным платежам или незаконные постройки.

3. Локация и инфраструктура. Близость к пляжу, общественному транспорту, магазинам, больницам и школам влияет на удобство проживания и ликвидность при перепродаже.

4. Тип недвижимости и репутация застройщика. Кондотели приносят стабильный доход, но ограничивают использование; брендированные резиденции предлагают престиж и сервис, но дороже в управлении; квартиры на перепродажу могут принести прибыль, но требуют тщательного выбора, чтобы избежать неликвида.

Кроме того, на местном рынке встречаются замороженные проекты, задержки строительства и случаи банкротства девелоперов из-за которых инвесторы теряют деньги. Чтобы такого не произошло важно проверить репутацию застройщика.

5. Содержание и расходы – уточните стоимость обслуживания (maintenance fee), налоги, коммунальные платежи и возможные скрытые расходы. В Таиланде также есть ежегодный налог на землю и имущество. Инвестор может столкнуться с необходимостью взносов на капитальный ремонт здания.

Эти затраты важно учитывать, чтобы избежать неожиданностей и правильно рассчитать рентабельность покупки.

6. Перспективы роста цен и аренды. Если недвижимость рассматривается как инвестиция, важно изучить прогнозы по рынку, спрос на аренду и конкурентные объекты.