Доходный дом у моря

Стоит ли покупать недвижимость в Таиланде, и как это сделать, если решился.

В 2023 году в Таиланде число покупок кондминимумов со стороны иностранцев выросло на 25%. Главными покупателями стали китайцы, а за ними следуют россияне и американцы. И на 2024 год Информационный центр по недвижимости (REIC) ожидает сохранение такой динамики, а также рост спроса на элитную недвижимость. Действительно ли жилье в Таиланде заслуживает внимания, в чем его особенности и как выбрать подходящий объект для инвестиций или для проживания.

Чем живет рынок недвижимости Таиланда

Один из ключевых источников прибыли для Таиланда и главных драйверов рынка недвижимости – туризм. До 2019 года включительно поток путешественников в страну стабильно рос и дошел до 39,8 млн человек за год. Пандемия существенно ударила по этому сектору экономики, однако с 2022 года он начал восстанавливаться.

В 2023 году страна приняла более 27 млн человек (в 2022 году было всего 11 млн) и в 2024 году ожидает увидеть уже 35 млн туристов. Это еще не допандемийный уровень, но тоже достаточно высокие цифры. Также за счет принимаемых на уровне государства мер должен сформироваться привычный для Таиланда круглогодичный высокий сезон.

Восстановление туристического потока обеспечивает и рост спроса на аренду и покупку недвижимости в стране. В том числе в 2023 году в Таиланд стали возвращаться иностранные покупатели. В туристических направлениях и в крупных провинциях большим спросом пользуются кондоминиумы: 37,5% квартир, купленных иностранцами, были в Бангкоке, а 42% – в прибрежной провинции Чонбури.

Высокая активность иностранных покупателей – в первую очередь, китайцев – уже привела к росту цен на недвижимость: преимущественно на элитную. Индекс жилья в Таиланде в течение всего года рос почти стабильно и к декабрю 2023 года достиг 160,9 пунктов: в январе было 156,7.

В чем преимущества недвижимости в Таиланде

Для россиян в сегодняшних обстоятельствах значимый плюс Таиланда – то, что страна дружественная, в ней можно находиться до 90 дней без визы и в нее достаточно удобно добираться. Есть прямые рейсы крупных авиакомпаний, география вылетов расширяется. Это, с одной стороны, создает удобство для владельца недвижимости, а с другой, способствует повышению туристического потока из России, что уже идет в плюс инвестору – недвижимость становится еще более востребованной.

Не исключено, что вскоре появится еще один весомый плюс для российских покупателей: Таиланд рассматривает возможность приема карт платежной системы «Мир», переговоры между финансовыми системами двух государств уже ведутся.

Кроме того, одно из важных преимуществ Таиланда – возможность получить визу инвестора при приобретении недвижимости. Для этого недвижимость важно приобрести в полную собственность (фрихолд) и сумма по сделкам должна превышать 10 млн батов (примерно $278 тыс. по текущему курсу). Продлевать такую визу можно ежегодно и сколько угодно раз.

Также стоит отметить, что в Таиланде низкий порог входа для желающих купить зарубежную недвижимость. Как показывает внутренняя аналитика Kalinka, на Пхукете можно найти объекты от $89 тыс. Для вилл нижняя планка – $290 тыс. При этом россиянам не нужно платить налог за тайскую недвижимость в России.

Доходность от объектов в Таиланде сильно зависит от конкретного проекта. Как показывает наша внутренняя аналитика Kalinka, если входить в новостройку, через два года, к сдаче, ее цена повышается в среднем на 50%. Например, для Botanica Grand Avenue за три года ROI ориентировочно составит 35%, а для Anchan Indigo – 45%.

С аренды виллы в среднем приносят 5-6% годовых, но возможны и 9-10%.

Какие особенности недвижимости Таиланда

Одна из главных особенностей недвижимости Таиланда для иностранцев – варианты владения объектом: фрихолд и лизхолд.

Фрихолд – свободное владение, полная собственность. Покупатель недвижимости может распоряжаться ей как угодно – перепродать, передать по наследству и так далее. Как любой объект в собственности, недвижимость во фрихолд нужно декларировать, с нее нужно платить налог.

Иностранцам фрихолд доступен только в отношении кондоминиумов. И согласно закону (Condominium act) в каждом кономинимуме может быть до 49% квартир, которые иностранцы получают в полную собственность. Это важно учитывать при подборе объекта.

Лизхолд – долгосрочная аренда, срок которой составляет 30 лет. Договор можно продлить дважды на такой же срок, по обоюдному согласию сторон: то есть, максимальная продолжительность аренды для одного объекта составит 90 лет.

Объекты в лизхолд можно приобретать для себя и для инвестиций – этот вариант владения не хуже фрихолда. Нет риска, что конечный собственник-таец что-то сделает с недвижимостью без ведома текущего арендатора. В некоторых моментах лизхолд будет даже выгоднее – например, не нужно декларировать недвижимость. И рыночные цены у долгосрочных объектов могут быть привлекательнее.

Купить в Таиланде землю иностранец не может, но может владеть ей через местную компанию, в которой 51% акций принадлежит тайцам. Фактическим собственником становится компания. Также в стране постепенно меняются законы. В 2022 году власти стали рассматривать возможность для иностранных инвесторов покупать землю в Бангкоке, Паттайе и других «подходящих муниципалитетах». Но пока финальной версии постановления нет.

Помимо этого стоит сказать, что в курортных районах Таиланда очень ограниченное количество новостроек. Поэтому если покупатель не рассматривает старые дома (а для владения в лизхолд они могут создать сложность коротким доступным сроком аренды), ему с высокой вероятностью придется заходить в объект на этапе котлована. Это требует внимательности и осторожности при выборе конкретного проекта.

Как подобрать объект и не прогадать

В первую очередь важно смотреть на застройщика, на бренд проекта. Например, на Пхукете по 10% проектов есть серьезные вопросы с точки зрения финансирования: достроятся ли они, выйдут ли в срок, не зависят ли они исключительно от денег потенциальных инвесторов.

Есть бренды с историей и именем, есть – с известными владельцами, обладающими большими активами. Сильный бренд дает уверенность том, что объекты достроят и их удастся сдать или перепродать.

Во-вторых, важно глубоко анализировать рынок, особенно если в приоритете – инвестиции, а не самостоятельное проживание. Здесь есть несколько нюансов:

1. Выбор локации. Самый простой путь – идти в том направлении, о котором чаще всего говорят. Например, в район Лагуна на Пхукете: она постоянно на слуху, здесь высокий спрос на недвижимость, это престижное место. Однако локация перегрета, цены неоправданно высокие, и инвестору будет трудно получить высокую прибыль как с аренды, так и с перепродажи.
2. Выбор объекта. Хотя рынок еще не раздулся до состояния пузыря, на нем уже есть точки, в которых ощущается перегрев. Их надо избегать. Например, покупка студий и однушек от 25 до 35 квадратных метров с целью перепродажи и получения прибыли – не лучшая идея. Их много и достаточно тех, кто хотел бы на этом быстро заработать. Некоторые агенты могут обещать 70-90% годовых, но это нереальные цифры.
3. Необходимость ориентироваться в средних ценах для разных объектов. Дешевый объект с высокой вероятностью обладает подводными камнями. Хорошей дешевой недвижимости в курортном районе быть не может, тем более сейчас, когда восстанавливается спрос, растет рынок, а за ним и цены. Например, по нашим данным средняя стоимость 1 м² на Пхукете сегодня составляет $3500-4500. Сильно дешевле качественный объект быть не может.

В-третьих, важно учитывать доступную для конкретного объекта форму владения и понимать ее особенности. А также нужно соотносить ее с инвестиционной стратегией. Например, объект, который приобретается в лизхолд, лучше сдавать в аренду, чем перепродавать. Но при этом придется детально изучить договор – можно ли сдавать эту недвижимость в субаренду. Если такого разрешения нет, есть риск потерять жилье, потому что фактически текущий арендатор нарушает условия договора. Также можно лишиться и субарендного дохода, потому что он должен принадлежать главному арендодателю.

По возможности стоит осматривать объект лично. Для готового жилья – убедиться, что оно соответствует словам владельца или риелтора. Для строящегося – понять масштабы проекта и действительно ли он имеет хотя бы разрешительные документы, или существует только на бумаге, а застройщик уже нарисовал всем потенциальным покупателям сумасшедшую доходность и выгоду.

Недвижимость в Таиланде сегодня действительно может стать хорошим инвестиционным активом. Туристический поток в страну восстанавливается, что повышает спрос на объекты, особенно в курортных зонах, для российского инвестора страна дружественная, и, вдобавок, предлагает доступные визовые программы. Главное, аккуратно подбирать объект, уделяя особое внимание выбору застройщика и договору, а также особенностям форм владения.