Отложенный платеж

Инвестиции в недвижимость становятся все менее привлекательными.

Инвестиционное решение – это всегда выбор между альтернативными способами вложения денег. Хотя наша компания не специализируется на инвестициях в недвижимость, сегодня хочу коснуться этой темы. Тем более, что у наших клиентов довольно часто возникает вопрос: «Что лучше: купить квартиру сейчас, возможно, используя ипотеку, или инвестировать свободные деньги, увеличить накопления и приобрести жилье позже на более выгодных условиях кредита или вообще на свои средства?».

С июля 2019 года вступают в силу поправки в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», которые кардинально меняют отношение к инвестициям в недвижимость. Согласно новым правилам покупать жилье в строящихся домах можно будет только с помощью экскроу-счетов. Экскроу-счет – это счет в банке, на который покупатель переводит свои деньги, а продавец получает к ним доступ только после окончания строительства.

В результате таких нововведений в выигрыше окажутся банки: они смогут в разы повысить свои доходы за счет кредитования застройщика, одновременно -кредитования покупателя (ипотека) и размещения средств этого же покупателя на финансовом рынке. В проигравших же – и застройщик, и покупатель. Первый – за счет удорожания привлекаемых для строительства денег, второй – по причине следующего удорожания жилья.

Что изменится?

Раньше на этапе строительства квартиру можно было купить дешевле, а значит, было много «инвестиционных» покупок. Купил на этапе котлована, продал после сдачи дома и получил прибыль, которая могла доходить до 30-50%. Теперь у покупателя такой возможности не будет. По новым правилам покупка квартиры на этапе строительства станет бессмысленной.

Вступление поправок может привести к росту цен на новостройки. Однако по мнению большинства аналитиков рынка недвижимости, в ближайшее время такой сценарий вряд ли будет реализован. Во-первых, в связи со строительным бумом, который мы наблюдали в 2018 году, рынок недвижимости сейчас сильно затоварен. Во-вторых, доходы населения сократились, уменьшился платежеспособный спрос. Эти факторы вынудят застройщиков сдерживать цены.

Поэтому рост цен на некоторые категории недвижимости, который мы сейчас наблюдаем, по мнению экспертов рынка, не имеет под собой фундаментальных причин и носит краткосрочный характер.

Вместо заморозки

Вместо того, чтобы замораживать свои деньги на экскроу-счетах, их можно инвестировать и получать доход. А возросшие накопления использовать для покупки квартиры, взяв ипотеку на более выгодных условиях.

Если жилье не нужно вам срочно, и вы рассматриваете недвижимость как будущее приобретение или вариант для инвестиций, стоит рассмотреть другие способы вложений свободных денег, например, в ценные бумаги.

Вместо выплат банку 10-15% по кредиту, можно вложить деньги под гарантированные 8-9%. Если сумму первоначального взноса, например, 2 млн. рублей, направить не на ипотеку, а инвестировать, то через пять лет у вас будет около 3 млн. рублей.

При регулярном пополнении вложений на суммы, которые вы ежемесячно платили бы банку по ипотеке, в результате при покупке жилья вы, скорее всего, обойдетесь собственными накоплениями или минимальным, комфортным для семейного бюджета кредитом.

В какие активы вкладываться, в какой валюте, в России или за рубежом – зависит от многих факторов, например, когда вам понадобится капитал, на какие риски вы готовы идти, а также от личных инвестиционных предпочтений. Все решения индивидуальны. Вы можете принимать их самостоятельно, либо посоветоваться со специалистом.