Иностранцы пришли за недвижимостью

По сравнению с 2016 годом, по данным JLL, объем реализованных инвестиционных сделок вырос на 9% (с $4,3 млрд). Аналитики компании прогнозируют, что в текущем году показатель вырастет до $5 млрд. «В 2017 году на рынке происходили как позитивные, так и негативные изменения. Экономика восстанавливалась на протяжении всего года. Рубль торговался в узком диапазоне, немного укрепившись к концу года. Инфляция снизилась, побив целевой ориентир Центрального Банка. Несмотря на санацию нескольких банков и пошатнувшуюся из-за этого уверенность инвесторов, в конце года закрылось несколько крупных сделок. По нашей оценке, в 2018 году объем инвестиционных транзакций продолжит восстановление и достигнет $5 млрд», – говорит Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ.

Впереди Москва и торговые центры

Наиболее привлекательной локацией дл инвесторов традиционно остается российская столица. На нее приходится 79% транзакций в общей структуре сделок на российском рынке коммерческой недвижимости. Однако при этом в JLL отмечают, что в 2017 году в общем объеме также выросла доля Санкт-Петербурга – до 16% (с 9% в 2016 году). «В абсолютных цифрах показатель Северной столицы увеличился на 96% – с $380 млн до $744 млн соответственно. Инвестиционная активность в Петербурге продолжает расти, инвесторы все более часто рассматривают активы здесь как альтернативу московским», – говорится в материалах компании.

Наиболее популярным сегментом у инвесторов стала торговая недвижимость – на нее приходится 40% от общего объема вложений. Сектор ритейла лидировал на протяжении всего года, а в 4-м квартале значительный вклад внесла сделка по покупке санкт-петербургской компанией Fort Group портфеля из пяти торговых центров в Москве у австрийской компании Immofinanz AG. Речь идет о трех сетевых ТРЦ под брендом «Золотой Вавилон», а также ТЦ «Пятая Авеню» и «Гудзон».

Следующий по инвестиционной привлекательности сегмент – офисная недвижимость, на долю которого, по данным JLL, пришлось 34% сделок.

Также в исследовании отмечается рост доли иностранных инвестиций, которая в общей структуре в 2017 году увеличилась до 17% (против 6% в 2016 году). По словам Евгения Семенова, регионального директора и руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL, в прошлом году на рынок вышли новые иностранные игроки и оживились уже присутствовавшие на нем. «Среди дебютантов можно отметить китайскую компанию Fosun Group, которая приобрела офисный комплекс «Воздвиженка Центр» в Москве. В числе «старожилов» на рынке стоит выделить британский инвестиционный фонд Raven Russia, который приобрел активы и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и глобального инвестора Jensen Group, купивший БЦ «Аэроплаза» в Санкт-Петербурге. Инвестиционный рынок постепенно восстанавливается, о чем в числе прочего свидетельствует снижение доли сделок по реструктуризации в общем объеме чистых инвестиций: до 2% в 2017-м с 48% годом ранее», – комментирует эксперт.

Ставки капитализации для активов институционального качества остаются неизменными. Ориентиром для игроков рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 9-10,5% для офисов и торговых центров, 11-12,5% – для складов. В Санкт-Петербурге – 9,5-11,5% для офисов и торговых центров, 11,5-13,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе. Это, в свою очередь, будет способствовать снижению ставок капитализации объектов недвижимости в 2018 году.

Надо заметить, что похожие цифры и выводы содержатся и в годовом отчете международного агентства недвижимости S.A. Ricci. Так, долю инвестиций в российскую торговую недвижимость специалисты компании оценили в те же 40%. Правда, такой же показатель они отвели и офисам. Однако при этом здесь отмечают, что, по сравнению с предыдущим годом, объем инвестиций в офисы сократился почти на 50%. В 2016 году, по данным S.A. Ricci, объем инвестиций в них составлял $3,5 млрд.  В компании также приводят данные для сегментов складской и гостиничной недвижимости. Так, в склады в прошлом году было вложено $255 млн (6% от общего объема инвестиций). Для сравнения, в 2016-ом сумма составляла $218 млн. Наиболее крупная сделка в данном сегменте – покупка 200 тыс. кв. м в СК «Логопарк Север 2» ($120 млн.). В гостиничный сегмент было вложено минимальное количество инвестиций – около $98 млн.

Также в 2017 году состоялись две крупные сделки для будущего девелопмента: покупка проекта строительства небоскреба Grand Tower в «Москва-Сити» (сумма сделки $200 млн) и покупка СК «Олимпийский» ($110 млн) для редевелопмента и расширения объема и функциональных назначений, напоминают в S.A. Ricci.

Впрочем, в данных S.A. Ricci и JLL есть одно существенное отличие, связанное с разными оценками объема реализованных инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости 2016 года. Если в JLL, как уже говорилось выше, называют цифру $4,3 млрд, то в S.A. Ricci в позапрошлом году оценивали объем инвестиций в $5,4 млрд. Из-за чего при почти одинаковой итоговой цифре по 2017 году ($4,6 млрд и $4,5 млрд соответственно) динамика получилась совсем разной. Если в JLL говорят о 9%-ном росте в 2017-ом, то в S.A. Ricci фиксируют 17%-ное падение показателя.

На фоне

Как бы то ни было, в целом для такой большой страны, как Россия, объем инвестиций остается на относительно низком уровне. Наши показатели, как говорит Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci, сопоставимы с объемами инвестиций в коммерческую недвижимость в Польше или Чехии, где цифры ежегодно варьируются от €3 до €10 млрд. ««Объем инвестиционных сделок в Европе ежегодно составляет от €250-300 млрд, из которых €50-55 млрд приходится на Германию. Сегодня, несмотря на колоссальный потенциал страны, в России рынок существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, и поэтому сравнение с Польшей и Чехией не выглядит удивительным. При этом в последние годы инвестиционная активность угнетается политической напряженностью, изоляцией от международного рынка капитала, спадом в национальной экономике и ее структурными проблемами, колебаниями на международных сырьевых рынках», – замечает эксперт. В российские регионы, по его словам, в 2017 году было вложено минимальное количество инвестиций – $110 млн (2% от общего объема).

Согласно исследованию компании JLL, на глобальном рынке недвижимости на протяжении 2017 года инвесторы демонстрировали уверенность, что привело к росту объема сделок в последнем квартале до трехлетнего максимума. «Следуя за восстановлением мировой экономики и вопреки политической нестабильности, объем инвестиционных транзакций в 4-м квартале 2017 года увеличился до $213 млрд по сравнению с $206 млрд годом ранее», – говорится в материалах компании. В результате годовой инвестиционный показатель, по оценке экспертов JLL, вырос на 2% (до $677 млрд).

«Рост экономики, низкие процентные ставки и отсутствие инфляционного давления, наблюдавшиеся во всем мире в 2017 году, создали идеальные условия для инвесторов. Даже запланированное сокращение программ по покупке активов и рост процентных ставок не привели к снижению активности на глобальных рынках благодаря сильным фундаментальным показателям и позитивным настроениям, что, в свою очередь, положительно отразилось на рынке недвижимости. Несмотря на позднюю стадию текущего рыночного цикла, интерес инвесторов к сектору оставался стабильным. И хотя ставки капитализации на многих рынках находятся на минимальных уровнях, высокие показатели денежного потока поддерживали цены», – комментирует Пранав Сетураман из отдела исследований финансовых рынков и инвестиций компании JLL.

В то же время эксперты JLL не ожидают дальнейшего увеличения объема инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости в 2018 году. По их мнению, относительный недостаток качественного продукта в сочетании с поздней стадией рыночного цикла могут привести к небольшому снижению показателя – на 5-10%, с годовым результатом на уровне $630 млрд.

Изменения на рынке будут стимулировать инвесторов в поиске доходности рассматривать новые стратегии, в том числе смещать фокус на долговое финансирование, сделки слияния и поглощения и альтернативные секторы рынка недвижимости, говорится в исследовании.