Непредсказуемый ипотечный инвестор

В целом, участники секции, среди которых были представители банков, инвестиционных компаний и профильных государственных структур, оказались настроены довольно позитивно. После прошлогоднего месседжа президента РФ Владимира Путина о необходимости развития рынка ипотечных ценных бумаг прошло совсем немного времени, а воз не просто сдвинулся с места, а уехал уже довольно далеко. Впрочем, нельзя сказать, что он находился только в начале пути – в 2007-2016 годах только «АИЖК» выступило инициатором 11 серий выпусков облигаций с ипотечным покрытием. В прошлом году общий объем сделок ИЦБ в России составил 80,9 млрд рублей, из которых более 80% сделок, прошло с участием Единого института развития в жилищной сфере АИЖК, отметил его представитель, директор департамента структурированных продуктов Денис Гришухин.

В своем выступлении он рассказал, что АИЖК планирует «придать рынку ипотечной секьютиризации ускорение». В частности, по его словам, нужно приблизить российские ИЦБ к потребностям инвесторов. «Мы хотим разнообразить модели ИЦБ с точки зрения ликвидности с учетом иностранного, в первую очередь, американского опыта, но при этом адаптировать их к российским реалиям», - отметил он. Денис Гришухин также рассказал о преимуществах, которые получают инвесторы и банки-оригинаторы осуществляя сделки в рамках программы «Фабрика ИЦБ» от АИЖК. В частности, инвесторы получают от государства гарантию по обязательствам АИЖК плюс обеспечение ипотечным покрытием, более высокую, по сравнению с ОФЗ, доходность, а также высокую ликвидность за счет включения в ломбардный список ЦБ. «В свою очередь, для банка-оригинатора ИЦБ налог на прибыль устанавливается в размере 15% вместо 20% по закладным, кредитный риск переходит АИЖК за счет поручительства и выкупа дефолтных закладных», - пояснил Денис Гришухин.

Руслан Исеев, председатель правления «Банка жилищного финансирования» (а этот банк специализируется на ипотечном фондировании и давно активно участвует в соответствующих программах АИЖК) подтвердил, что «фабричные» ИЦБ совмещают «высокий уровень надежности и рыночный уровень доходности». «Включение ИЦБ в ломбардный список дает инвестору возможность в любой момент привлечь необходимую ликвидность», - акцентировал он.

Практическим опытом проведения рыночной секьютиризации (без участия АИЖК) поделился Сергей Михайлов, директор инвестиционно-торгового департамента «Абсолют Банка». По его словам, даже для банков, которые занимают относительно небольшую долю в структуре выдачи ипотечных кредитов, важно иметь фронт-офис, который эти кредиты секьютиризирует. «Для нас это источник получения долгосрочного фондирования.  В 2013 году мы провели первую сделку размером 12 млрд рублей, потом еще две – уже поменьше, в сентябре 2016-ого – закрыли крайнюю размером в 6 млрд. И пришли к выводу, что сейчас для российского рынка примерно такая цифра – это оптимальный размер одного выпуска. Такой объем достаточно легко размещать у инвесторов», - отметил представитель банка.

По словам Сергея Михайлова, проблемой является непредсказуемость поведения инвестора в отношении ипотечных бумаг в России. «То он готов разбирать их как горячие пирожки, то банку-оригинатору приходится выкупать часть выпуска на себя, а потом дистрибутировать в рынок. У нас так было с третьим размещением, - пожаловался Сергей Михайлов. – Зато в 2016 году было пять инвесторов, что для рынка секьютиризации очень хорошо. Мы говорим, что если инвесторов больше, чем пальцев на руке, то очень хорошо».

Помимо дефицита в инвесторах, которые знают толк в ипотечных ценных бумагах, есть и другие сдерживающие развитие рынка ипотечной секьютиризации. К примеру, это не очень понятная структура сегодняшнего строительного рынка, которому сейчас аналитики предсказывают череду банкротств. «Мы, к примеру, проанализировав рынок недвижимости, пришли к выводу, что кредиты, выданные в Московской области, имеют повышенный риск для секьютиризации. Это связано с тем, что в Подмосковье в последние годы строилось очень много жилья, и при продаже на вторичном рынке стоимость квартир снижается значительно заметнее, чем в среднем по стране», - рассказала Елена Фалеева, руководитель управления анализа и контроля рисков компании «Трансфингруп».

III Российский ипотечный конгресс
Фото: Владимир Миронов, Finversia.ru

«Мы также не понимаем, чем завершится история с кредитными рейтинговыми агентствами – работать нам с иностранными или с российскими», – продолжал перечислять проблемы Сергей Михайлов. Сюда же он добавил отсутствие вторичного рынка для ИЦБ, на котором их можно было бы купить или продать практически за один заход, что повысило бы интерес инвесторов.

По мнению Андрея Буша, директора управления «Рынки капитала» ИФК «СОЛИД» с точки зрения инвестора основным сдерживающим фактором является непонятная ликвидность ИЦБ. У многих инвестиционных компаний не хватает экспертных мощностей, чтобы оценить качество ипотечной бумаги, которое зачастую может быть выше, чем у корпоративной, но инвесторы все равно выбирают более понятный вариант», – объяснил он.

Сейчас видим восстановление рынка ИЦБ. Его нельзя недооценивать – по объемам он сопоставим с рынком муниципальных бумаг. То есть примерно это 10% от всего корпоративного сектора ценных бумаг в России. Хотя, если сравнивать с США, где доли ипотечных и корпоративных ценных бумаг равны, то нам есть куда стремиться», – сказал Андрей Буш.

По словам Ирины Пенкиной, директора направления «Структурированные финансы» S&P Global Ratings, развития российского рынка секьютиризации в значительной степени зависит от следующих факторов: темпов роста кредитных портфелей банков и их качества, стоимости альтернатив по фондированию, госпрограмм рефинансирования ипотечных кредитов, а также интереса к секьютиризации со стороны небанковского сектора.

В качестве препятствия для развития рынка ИЦБ Денис Гришухин назвал недостаточную зрелость российского финансового рынка в целом.

На вопрос портала Finversia.ru о перспективах привлечения на рынок ИЦБ средств инвестов-физлиц эксперты ответили следующим образом:

Андрей Буш: «Средства физлиц, на наш взгляд, должны стать одним из драйверов будущих размещений в принципе. Но для этого нужны соответствующие изменения в законодательстве. Сейчас они готовятся, и если они пройдут, то на рынок облигаций выйдет значительное количество денег, которые в свою очередь могут очень хорошо размещаться и в ипотечную секьютеризацию.

Андрей Сучков, начальник управления секьюритизации «ВТБ Капитал» также считает, что для этого есть хорошие перспективы. «Особенно если будет принят закон, который будет освобождать купонный доход от НДФЛ», - подчеркнул эксперт

Москва.