Апартаменты: твердая доходность

Ни рыба, ни квартира.

В начале XX века на рынке недвижимости появился новый продукт: апартаменты. Если коротко, то это номера в гостиницах, которые продаются инвесторам в розницу. Конструктивно от классических номеров в «нормальных» отелях они отличаются наличием нормальной зоны для приготовления пищи, возможностью поставить стиральную машину и т.п.

Для обозначения этих объектов часто используют слово «юнит», как бы подчеркивая, что это некое сочетание: ни рыба, ни мясо.

Хозяева юнитов сами решают, как распоряжаться своим имуществом: то ли жить самим, то ли сдавать в аренду. Но это в теории.

На практике, изначально возникло два направления апартаментного строительства: именно как бы квартиры и для извлечения дохода.

«Юниты» для жизни стали возводить в местах, где невозможно по градостроительным нормам поставить жилой дом. Например, пионером подобного подхода в Петербурге стал великолепный (в архитектурном плане) дом, возведенный в Приморском парке Победы в 2003 году. При советской власти там стоял ресторан, отель на его пятне построить разрешили.

В Москве есть примеры, когда дома с «юнитами» возводили на месте бывших предприятий, где ограничения диктовались санзонами.

Для девелоперов дополнительная выгода подобного строительства получалась за счет экономии на социальных отчислениях (постоялец из гостиницы не водит детей в школу, медпомощь ему нужна только экстренная), а так же более мягких требований к зданиям (они же не для постоянного проживания).

Для покупателя «юнита» для жизни есть неисправимые недостатки: невозможность постоянной прописки, коммунальные платежи и налоги на недвижимость рассчитываются по ставкам для коммерческой (а не жилой!) недвижимости, налоговый вычет от государства тоже не положен (он только для покупателей жилья).

Недавно в Госдуме вновь отказались приравнивать апартаменты к жилью. И то – зачем брать на бюджет социальное бремя по обеспечению их обитателей, скажем, детсадами. Кстати, в Петербурге Градостроительная комиссия обкладывает строителей ап-отелей социальной данью, без этого разрешения на строительство не получить. Да при сдаче в аренду подоходный налог с «юнитов» собрать легче.

На состоявшейся недавно в Петербурге встрече девлоперов, риелторов и банкиров перспективы рынка обсудили и пришли к выводу: несмотря на очевидные недостатки, рынок апартаментов остается привлекательным.

Кстати, на ежегодном конкурсе «Доверие потребителя рынка недвижимости» пришлось учредить отдельную номинацию.

Почему апартаменты в моде? В мегаполисах есть потребители на такое жилье – не шикарное, но удобное. «Юниты» малы по площади, но ряд функций ап-отелях вынесен в общественные пространства (как в гостиницах). Соседи меняются часто? Зато рядом живут современные люди. Если купить недорогую квартиру в доме, который был построен при Брежневе, то соседи порадуют еще меньше.

В общем, айтишники без детей, снимают такие жилые единицы, пока думают, осели они в городе навсегда или ненадолго.

Сейчас квадратный метр в «юните» в северной столице стоит в среднем 288 тыс. руб. (в Москве – 512 тыс. руб.). 75% апартаментов северной столицы «сервисные» (с гостиничным обслуживанием, как правило под сдачу), 20% рекреационные (в курортной зоне для проживание хозяев) и 5% элитные (вроде упомянутого выше дома в парке).

«В Петербурге средневзвешенная цена за квадратный метр на рынке апартаментов за 1-е полугодие 2022 год в среднем выросла на 10%. В условиях снижения платежеспособного спроса на покупку жилья и развитием шеринг-экономики, доля рынка аренды будет увеличиваться», – считает генеральный директор УК VALO Service и председатель экспертного совета Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) по апартаментам Константин Сторожев.

Эксперт прогнозирует дальнейшее сокращение площади «юнитов» (в целях экономии) и развитие шеринговой экономики в отелях: максимум сервисов за порогом жилого пространства (это и управляющим выгодно).

«Северная столица, Петербург – это столица сервисных апартаментов. Москва – столица несервисных апартаментов, псевдожилья», – считает вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский.

Горский считает, что инвестиции в апартаменты окупаются меньше, чем через 8 лет (те доходность около 12,5% годовых). При этом он учитывает не только доход от аренды (актуально 6% годовых, если соотнести арендные поступления от «юнита» к его цене), но и сопутствующие доходы (от постоянного подорожания недвижимости, от постоянного роста арендной платы).

«Квартира, купленная на вторичном рынке, окупается за 17 лет, инвестиции в офисные и торговые центры – за 10 лет, как и вложения в стрит-ритейл», ­– считает он.

На мой взгляд, это эффект увлеченности риелтора. Например, при сравнении альтернативных вложений, нужно точно так же учитывать подорожание, которое затрагивает всю недвижимость.

«Не нужен излишний оптимизм. 6% доходность формально правильна, но не учитывает все обстоятельства. Но и предсказать динамику цен вперед сложно», – предупреждает исполнительный директор РГУД Елена Бодрова.

В общем, считать стоит. Кстати, рынок расширяется. Ряд банков совместно с застройщиками предлагают субсидированные программы, кредитные ставки до 0,01% годовых (!). Войти в рынок можно, внеся лишь около трети цены «юнита», а дальше объект будет сдаваться, окупая сам себя. В чем подвох? В подорожании – скажем, «юнит», оплаченный сразу и на свои, стоит 5,3 млн. руб., а по такой программе – 6,8 млн. руб. Но «юниты» – это бизнес, а какой бизнес без расчета.

Вывод: апартаменты это цивилизованный и относительно недорогой способ инвестирования в недвижимость. Золотых гор он не обещает, но для диверсификации портфеля подходит.