Положи капитал на склад

Встреча состоялась в самом подходящем месте – в промзоне «Шушары» (входит в административные границы Петербурга). Здесь расположен логистический комплекс, который принадлежит фонду, управляемому Екатериной Черных. Аудитория – группа действующих и потенциальных инвесторов.

Вот некоторые тезисы, озвученные на мероприятии. Не будем принимать их как абсолютную истину, к тому же менеджер УК, по определению, заинтересованное лицо. Но внимания они заслуживают.

Жилая недвижимость, как объект инвестиций, идея сомнительная. Потому доходы населения очень сильно различаются. Есть прослойка предпринимателей, обеспеченных, в том числе жильем. А вот 75% граждан живет по заемной модели. Получили зарплату – раздали долги.

Роста дохода населения нет. Нет оснований, полагать, что цена жилья будет расти. Платежеспособный спрос ограничен.

Нас подталкивают думать коротким горизонтом. Стоит ли при высоких ставках по депозитам и облигациям думать об инвестициях в недвижимость? На первый взгляд, нет.

Но если вы думаете с горизонтом 5-10 лет, то выводы меняются. Безусловно, разумно около 10% держать в ликвидной форме. Вдруг что-то случится, срочно потребуются деньги. Но основные семейные капиталы на долгий срок надо размещать по-другому. Вспомните, как менялись курсы валют последние 20-30 лет. Нас система подталкивала тратить. Поэтому мы стремились вложить в себя, в потребности. Если были у кого-то депозиты, то в иностранной валюте.

У недвижимости есть особое свойство: когда все хорошо ее не продают, а когда все плохо ее не покупают. Правило это относится к коммерческой недвижимости, как и к жилой. «Мы рекомендуем держать в недвижимости 10%, максимум 20% личного капитала», – сказала Екатерина Черных.

Войти в торговую недвижимость можно и непосредственно, в том числе и с невеликим капиталом, и через специализированные фонды.

Например, у многих возникает замысел попробовать себя в малом девелоперском бизнесе. Выкупить помещение под магазин и сдать его. Казалось бы все просто и доходно.

Но у стрит-ритейла есть свои проблемы. Ни в одной стране мира нет такой ситуации. В СССР нежилых помещений под торговлю было мало. Их строили по тогдашнему количеству товаров. Поэтому при смене формации стали торговать в каких-то павильонах, остановках. Затем, кто-то умный решил – пусть все первые этажи будут нежилыми. Такого нет нигде в других странах. Столько не надо.

Помещения покупают. А дальше сказке про пассивный доход приходит конец. Торговые сети умеют общаться профессионально с собственником. И предлагают платить за пользование недвижимостью 2-3% оборота с платы покупателей, плюс может еще электричество. Но эти магазины работают как пункты выдачи заказов. И что куплено в интернете, а только выдано не входит в базу оплаты для собственника.

Даже если собственник понимает, что партнеры ему плохо делают, то он ничего не может – потому что рядом еще 15 собственников помещений.

В итоге в Москве уже переделывают первые этажи под общежития гастрбайтеров, не совсем легально, разумеется.

Торговые центры: все меньше торговли, все больше развлечений. Вы туда идете за тем, что дома получить не можете. Ну и пока вы блуждаете по ТЦ вам можно что-то продать дополнительно. Покормить на фуд-корте.

Беда (с точки зрения владельца недвижимости) в том, что арендаторы, когда отрывают точки в ТЦ, они хотят чтоб точки были прибыльны. За «просто встречу» с покупателем они не готовы платить. При этом магазины в ТЦ работают и как точки выдачи заказов. Если что-то не хватает, то продавец предложит заказать на сайте и оплатить по QR коду. Но в выручке магазина эта сделка не отражается. Арендодатель платит с оборота магазина владельцу ТЦ. Ну, вы понимаете…

Маркетплейсы дали жизнь новым видам бизнеса. Есть растущий сектор экономики электронная торговля. Этот рынок растет. Понятно, в чем суть этого роста.

Во-первых, ни один «старый» магазин никогда не вместит ассортимент, который есть в электронной торговле. Малые предприятия, индивидуалы, например, швеи, другие мастера могут продавать на маркетплейсе. Швея из Иркутска или валяльщица шерсти из Красноярска не смогла бы проникнуть в классические торговые центры Москвы или Петербурга. У нее нет столько объемов выпуска. А ведь ей желательно искать покупателей не в одном районе, а во всем мегаполисе. Интернет дает ей такую возможность.

Во– вторых, стоимость. Стоимость одного и того же товара из магазина и со склада разная.

Вывод: склады новый клондайк. Если соотнести оборот на маркет-плейсах и ВВП, то получится, что Россия на порядок отстает от развитых стран. А значит, данный сектор ждет взрывной рост. Потребуются логистические мощности.

Маркетплейсы дали жизнь новым видам бизнеса.

Рынок e-commerce в России – самый быстрорастущий в мире: рост объемов продаж по итогам 1-го полугодия 2024 года составил 41%. За пять лет – 2023-2028 годы – прогнозируется рост в 2,6 раза (+53% в год).

Доля eCom составила 19% от всей торговли и 37% от непродовольственного ритейла. С 2020 года количество заказов растет со средней скоростью +82% в год.

Екатерина Черных констатирует острый дефицит складов, прежде всего в Московском регионе, ключевом для логистики в России. Это отражается в ценах. Цена 1 кв. м. в сухом складе в столице и ее области за год подскочила на 38,1% (64,25 до 88,75 тыс. руб., цены на вторые кварталы 2023 года и 2024 года).

Соответственно, эксперт обращает внимание ЗПИФы коммерческой недвижимости, занимающиеся складами, полная доходность (рентный доход плюс подорожание пая) по отдельным превышает в текущем году 38% годовых.

Китайская граница–Москва–китайская граница. В интернете можно найти рассказы, как человек, живущий в Сибири или на Дальнем Востоке заказав вещь из КНР, отследил ее путь. Оказалось, что товар везли из Китая куда-нибудь в Москву или Подмосковье, а потом назад.

Складывается впечатление полной неэффективности. О чем пишут блогеры.

«Просто в России больше всего граждан живет в Центральном регионе. Поэтому крупные партии товара едут туда, а уж потом разбиваются по адресам отдельных потребителей. Но если провести адресацию у границы, то совокупные издержки будут выше», – пояснила Екатерина Черных.

Петербург.