История на продажу

Можно ли сегодня вложить деньги в недвижимость, получив за год-два более чем стопроцентную отдачу? Риелторы говорят, что можно. Если эта недвижимость относится к категории исторической или даже является памятником архитектуры.

На рынке раритетных объектов сегодня есть несколько сегментов, которые могут быть интересны для инвестиций: новые квартиры в отреставрированных исторических зданиях, старые дачи, а также особняки – как под коммерческие функции, так и под жилье. Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России добавляет еще такой вид инвестиций, как финансирование надстройки этажа или мансарды в старых домах. «Как оказалось, это весьма прибыльное вложение», – говорит она и приводит пример, когда один из собственников квартиры в историческом доме на Патриарших Прудах, являясь членом ТСЖ, приобрел право на надстройку мансарды над 5 этажом здания. В результате, он надстроил полноценный этаж, а через три месяца после окончания ремонтных работ продал помещения по цене $12 тыс. за кв. м. При этом потратил он на застройку, оформление документации и ремонт $7 тыс. за кв. м.

Офис или ресторан

Наиболее доходный вид инвестиций – покупка старых особняков, которые можно использовать в коммерческих целях: под офисы, гостиницы, рестораны. Основной платежеспособный спрос на такие особняки сконцентрирован внутри Садового кольца, а также в Западном и Юго-Западном округах столицы. Но предложение здесь очень ограничено. «Исторические здания в Москве всегда находились под пристальным вниманием инвесторов, – говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group. – Этот штучный товар – объект интереса многих инвесторов».

После реконструкции стоимость квадратного метра в таких объектах, по ее словам, возрастает как минимум в два раза. «В одном из случаев из нашей практики первоначальный ценник в $3 тыс. за кв. м после завершения ремонтных работ увеличился до $7 тыс. Но есть объекты, где эти цифры значительно больше, а соотношение примерно такое же», – рассказывает риелтор. При этом она уточняет, что инвестиции такого рода по карману либо компаниям, либо очень состоятельным частным инвесторам и индивидуальным предпринимателям. На приобретение и реконструкцию особняка нужны десятки миллионов долларов. Конечную цену инвестор определяет сам на основании добавочной ценности объекта, так как аналогов подобных проектов (по историческим признакам, по местоположению, по архитектуре) на рынке просто нет.

Жилые особняки

Возможность инвестировать в особняки, предназначенные для проживания, в Москве не очень велика – предложение крайне ограничено. По данным Kalinka Group, официально жилыми в Москве считаются не более 50 особняков. Большая их часть сосредоточена в Замоскворечье, на Старом Арбате, в районе Золотой мили, где исторически жили купцы. «Такие объекты не обладают высокой ликвидностью по причине высокой цены, но у целевой аудитории пользуются стабильным спросом», – говорит Екатерина Румянцева. Цена подобных предложений может доходить до $80 млн, стоимость квадратного метра находится в пределах от $7 тыс. до $35 тыс. такой разброс обусловлен уникальностью каждого конкретного объекта, - особенностями расположения, площадью, охранным статусом, годом постройки, планировками, архитектурной ценностью.

Новая жизнь старого дома

Наиболее распространенный предмет инвестиций в недвижимость с историей – это квартиры и апартаменты в старых домах после реконструкции. Они предлагаются как на первичном, так и на вторичном рынке.

Обычно девелоперами декларируется, что в процессе реновации они сохраняют или воссоздают исторический внешний вид здания. При этом внутри оно становится современным объектом с высоким уровнем сервиса и комфорта, оснащенным технологиями «умного дома», новейшими инженерными системами, механизированными парковками.

К сожалению, далеко не во всех проектах историческая и архитектурная ценность ставится во главу угла, во многих случаях застройщики преследуют, прежде всего, корыстные цели. С учетом того, что новое строительство практически всегда дешевле реконструкции, некоторые старые дома полностью сносятся, а на их месте возводятся так называемые новоделы. В Москве есть немало примеров противостояния защитников архитектурного наследия со строительными компаниями по поводу таких проектов.

Однако это не тема данного материала – на рынке многие новоделы все равно позиционируются как исторические объекты. В таком же качестве они рассматриваются в инвестиционных целях, естественно, с соответствующими поправками на ценник.

Впрочем, нельзя сказать, что это относится ко всем реконструированным старым домам. Многие девелоперы действительно стараются сохранить в зданиях все исторические элементы, которые возможно, и что отражено в проектных документах в соответствии с архохранными нормами.

Одним из наиболее удачных примеров реставрации исторического здания и последующего позиционирования его в качестве жилой недвижимости высокого класса риелторы называют бывший доходный дом на Пречистенке,13. Он был построен в 1911 году по архитектурному проекту Густава Гельриха, и изначально предназначался очень богатым людям. Например, апартаменты на седьмом этаже здания снимал Александр Фаберже, родственник знаменитого ювелира, работавший в семейной фирме Фабереже юристом. В конце нулевых была начата реконструкция здания, в 2011 году дом был сдан в формате жилого комплекса клубного типа на 15 квартир.

Еще один удачный пример проекта реновации жилой дом «St. Nickolas» на Никольской улице возле Кремля (дом графа Шереметьева), где был полностью сохранен фасад и лепнина, воссозданы утраченные архитектурные элементы. Продолжить список можно такими проектами, как «Дом со львами» (в котором жил Алексей Толстой), «Дом Гельриха» в Пречистенском переулке, 14 (в проекте реновации участвовали реставраторы статуи Свободы – бюро Swanke Hayden), дом на Поварской, 28 и пр. Цена самых дорогих предложений может превышать $12 млн. Так, в 2013 году сделка по продаже пентхауса в Доме Гельриха, по данным IntermarkSavills, стала одной из самых дорогих на рынке элитной недвижимости. Стоимость объекта составила около $14–15 млн.

 «В этих и аналогичных домах сегодня первичного предложения практически не осталось, а спрос очень высокий. Эта недвижимость в будущем точно будет стоить отданных за нее сегодня денег. Потенциал прироста ее стоимости – около 5-10% в год», – считает Екатерина Румянцева. «Помимо исторической ценности, существенные плюсы реконструируемых объектов для инвестирования – это удачное местоположение, а также интересные конструктивные особенности – высокие потолки, кирпичная кладка, большая площадь остекления», – говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet.

По словам Владимира Богданюка, сегодня в процессе реализации в «старых» границах Москвы находится 26 проектов реконструкции зданий. Однако у некоторых из них относительно недолгая история – они являются памятниками советской архитектуры. Инвестиции в такие проекты практически не отличаются от вложений в обычное жилье «без истории», в том числе это касается цены вопроса. К примеру, в апарт-отеле «Восток» апартаменты общей площадью 16,4 кв. м можно приобрести за 2,3 млн руб., что соответствует уровню спальных районов.

Проекты реконструкции

Источник: Est-a-Tet

Недвижимый антиквариат

На вторичном рынке предложение в старых домах тоже ограничено. «Если речь идет об инвестициях в историческую недвижимость вторичного рынка, то действительно интересных вариантов на рынке немного», – отмечает Кристина Томилина. По данным Savills, в пределах Бульварного кольца на конец марта 2016 года в продаже находилось около 700 квартир, которые принято относить к историческому жилому фонду. Около 70% этого фонда имеет статус разного рода памятников архитектуры. Это значит, что квартиру в таком доме либо вообще нельзя продать, либо сделка накладывает на нового владельца массу обременений в виде обязательств не проводить капитальные ремонтные работы.

В случае если статус исторического дома не накладывает жестких регламентов и квартиру в нем можно купить с целью дальнейшей перепродажи, то при нынешней конъюнктуре рынка, как говорит Кристина Томилина, это должен быть объект с дисконтом. «В некоторых случаях скидка может доходить до 30-40% и это действительно хорошая находка для инвестора», – замечает риелтор. Также в выигрышной позиции сегодня находятся те инвесторы, которые имеют накопления в валюте.

Впрочем, инвестировать в исторические объекты в некоторых случаях выгодно даже тогда, когда они имеют статус памятника истории, культуры, архитектуры и входят в реестр Москомнаследия, что накладывает на покупателя серьезные ограничения в плане проведения реконструкции. Тогда речь может идти только о реставрации и восстановлении представляющих ценность элементов здания. Инвестиции при таком варианте также окупаются, но в долгосрочной перспективе – за срок не менее пяти-семи лет стоимость «квадрата» может вырасти на 20–50%. Для такой схемы инвестиций можно провести аналогию с вложениями в антиквариат или предметы искусства. 

На вторичном рынке есть еще такая редкая категория, как раритетные квартиры в старых домах, в которых жили известные личности: писатели, художники, видные политические деятели и пр. Последний лот, который выставлялся на рынке в 2015 году – это 5-комнатная квартира общей площадью 189 кв. м, в которой некогда проживал маршал Победы Георгий Жуков. Она находится в старинном доме 1898 года постройки в Романовом переулке. До Октябрьской революции 1917 года в нем жили ведущие артисты московской консерватории и Большого театра, врачи, адвокаты и даже один академик — химик Сергей Наметкин. За квартиру военачальника просили 120 млн рублей. Нашелся ли покупатель, пока не сообщалось. Но такие предложения единичны.

То же самое касается бывших дач советской элиты. Такие объекты сегодня почти не выходят на рынок. «Стародачные места место имеют свою специфику. Покупка домика «той эпохи» - удел ценителей. А сегодня на первый план выходят комфорт и удобство проживания, и редкий клиент предпочтет покупку старого дома современному коттеджу», – говорит Екатерина Румянцева.

Особняки по рублю

Выгодно инвестировать в долгосрочную аренду исторической недвижимости можно за счет участия в государственных стимулирующих программах. В частности, в Москве такой проект, который стартовал в 2012 году, называется «Рубль за квадратный метр». В Московской области действует губернаторская программа «Усадьбы Подмосковья». Согласно правилам этих программ победитель конкурса, который предложит максимальную арендную ставку, получает объект культурного наследия, который находится в плохом состоянии, в аренду на 49 лет. Не более чем за пять лет он должен провести восстановительные работы. При этом льготная арендная ставка 1 рубль за 1 кв. м начинает действовать только после того, как инвестор полностью завершит работы — до этого ему придется платить рыночную стоимость аренды. На федеральном уровне программа с похожими условиями есть у Министерства культуры РФ.

«Лакомым куском сегодня считаются офисные особняки, находящиеся в руинированном или аварийном состоянии. На торгах сумма реализации лота возрастала в среднем в шесть раз, что иллюстрирует степень заинтересованности инвесторов в приобретении», – рассказывает Екатерина Румянцева.

В качестве примера она приводит здание по адресу Госпитальная площадь, 1/10 (ЮВАО). Это дом постройки XVIII века, некогда принадлежавший Военно-фельдшерской школе. Объект был выставлен на открытый аукцион с первоначальной стоимостью аренды 5 млн рублей в год. В ходе торгов арендная плата превысила 60 млн рублей в год. За 10 месяцев инвестор провел реставрационные работы, размер вложений составил порядка $3 тыс. за кв. м. По оценке аналитиков Kalinka Group, при продаже его доходность может составить 50%. А при сдаче помещений в аренду инвестиции в проект могут окупиться в течение 6 лет. «При средней окупаемости подобных объектов 9-11 лет, очевидно, что подобная схема реализации старинных особняков крайне выгодна», – отмечает риелтор.

В подмосковной программе «Усадьбы Подмосковья» активное участие принимают индивидуальные предприниматели. В частности, в Люберцах в 2014 году по итогам открытого аукциона был заключен договор с ИП Ярыгиной на право восстановления исторического объекта «Дом Н.А.Круминга». Деревянное здание в стиле модерн было построено в начале XX века и принадлежало управляющему американским заводом по производству жаток. В 1920-1921 годы исторический памятник не раз посещал Ленин, приезжавший в эти места на охоту, которую ему организовывал директор Люберецкого завода сельхозмашин Круминг.

«Примечательно, что в их (исторических зданий, прим ред.) восстановлении принимает участие все большее число частных инвесторов, заинтересованных в возрождении и сохранении объектов культурного наследия», - приводит пресс-служба слова министра имущественных отношений Московской области Андрея Аверкиева. По его словам, за период реализации губернаторской программы «Усадьбы Подмосковья» (с конца 2013 года) в общей сложности сдано в аренду 27 усадеб, расположенных на территории области, из них 13 – находящиеся в собственности субъекта федерации, 14 – принадлежат муниципальным образованиям региона.