Окно в Европу

Недвижимость в Латвии в последние годы потеряла былую популярность у российских частных инвесторов из-за изменений в местном законодательстве. Тем не менее, на недвижимости в прибалтийской стране частный инвестор, по данным латвийских риелторов, сегодня может зарабатывать в среднем 3-4% годовых в европейской валюте. Однако эксперты утверждают, что при грамотном подходе к выбору инвестиционного объекта доходность вложений может составлять 10%, и даже 15%.

До 2014 года Латвия входила в топ-5 самых популярных стран среди российских покупателей недвижимости за рубежом. В структуре иностранных вкладчиков в латвийские квадратные метры на граждан РФ приходилась основная доля. С июня 2010 года до сентября 2014-ого соответствующим правом воспользовались около 13850 человек из 44 стран мира (включая всех членов семьи). Из них почти 9660 – наши сограждане. Для сравнения, идущих на втором месте китайцев было всего около 1060, граждан Украины – 1030.

Однако вступившие в силу осенью 2014 года законодательные ужесточения в отношении иностранных вкладчиков в недвижимость в корне изменили ситуацию (см. справку). Так, если в I полугодии 2014 прямые вложения нерезидентов, связанные с получением ВНЖ, по данным Управления гражданства и иммиграции Латвии, составили €199 млн, то в соответствующий период 2015-ого – только €34 млн. Если в 2012 году доля граждан РФ среди получающих ВНЖ инвесторов составляла 72%, то в 2015 году – только 55%. Правда, объясняется это в отчете латвийских чиновников исключительно ухудшением экономической ситуации в России и падением курса рубля.

Нужно заметить, что инвестиции в недвижимость – не единственный путь получения ВНЖ иностранцами. Право на временное проживание получают также те, кто вкладывает средства в латвийские компании (в том числе в малый бизнес), а также держатели счетов (не менее €280 тыс.) в латвийских кредитных организациях. Однако инвестиции в квадратные метры значительно популярнее названных способов.

Лучше меньше, да лучше

Впрочем, если брать в расчет чисто инвестиционные интересы, то вид на жительство – это лишь дополнительный стимул. Покупатели недвижимости в Латвии могут иметь и исключительно экономические мотивы, при этом совсем не обязательно в качестве предмета вложений выбирать объект, который дает право на иммиграционную преференцию. Более того, как утверждает член правления компании NIRA Fonds Евгения Маркова, сегодня как раз приобретение пула недорогих квартир в спальных микрорайонах Риги с целью сдачи в аренду является самым выгодным способом инвестирования. Наиболее популярными районами для инвестиционных покупок являются Пурвциемс, Плявниеки и Иманта, которые достаточно хорошо обеспечены инфраструктурой – магазинами, кафе и ресторанами, школами и детскими садами и т.д., и даже самодостаточны в плане наличия рабочих мест.

Спрос на рынке аренды недорогого серийного жилья в микрорайонах Риги довольно устойчивый. «Потребность у местного населения в съемных квартирах в «спальных» районах достаточно высокая. Многие семьи приезжают в Ригу из регионов. Спрос есть со стороны рижан, которые не имеют финансовых возможностей для покупки квартиры, остро нуждаются в улучшении жилищных условий», – говорит руководитель отдела продаж недвижимого имущества банка Rietumu Андрей Щербаков. «Арендный поток для недорогих квартир с рыночной стоимостью до 50 тыс. практически гарантирован», – подтверждает партнер компании Balthouse Алексей Пашкевич.

Время на поиск арендатора такой квартиры, как говорит Евгения Маркова, в среднем не превышает двух недель. Самый ходовой формат, по ее словам– двухкомнатные квартиры. Как следует из приведенного риелтором примера, квартиру площадью 55 кв. м в типовом доме в «спальном» районе латвийской столицы сегодня можно купить примерно за €46 тыс. (примерно €835 за «квадрат»). Средняя стоимость аренды такого жилья – около €350-400 в месяц. Доходность составит примерно 9-10%. Определенную долю этого процента «съест» налог на недвижимость, который для иностранцев установлен в размере 1,5% от стоимости объекта и исчисляется от его кадастровой стоимости. Однако для массовых сегментов жилья эта стоимость не очень высока, соответственно и налог относительно квартир в центре города на порядок меньше. А если задекларировать на жилплощадь арендатора, который является резидентом Латвии, то сборы будут и вовсе практически символичными.

Фото: Владимир Миронов, Finversia.ru

Довольно выгодно вложиться можно и в первичный рынок жилья. (Сразу отметим, что заработать на росте стоимости квартиры от «котлована» до сдачи дома в эксплуатацию в Латвии не получится, поскольку в стране нет практики привлечения средств дольщиков, и цены на начальной стадии строительства не сильно отличаются от готового жилья.) Латвийские девелоперы сейчас переориентировались на низкую покупательскую способность местного населения и стараются закладывать в квартирографию своих проектов минимальные площади. По словам Андрея Щербакова, доходность малогабаритных квартир при сдаче в аренду может быть существенно выше, чем у больших. «Арендатор, как правило, ориентируется не на площадь, а на функционал квартиры, который, к примеру, у трехкомнатной квартиры, что при 80 кв. м, что при 110 кв. м – приблизительно одинаковый, и цена аренды в обоих случаях почти одинаковая», – объясняет топ-менеджер Rietumu. Между тем покупка 80-метровой квартиры с целью сдачи внаем обходится существенно дешевле. Студии в спальных районах, которые застройщики» сегодня «дожимают» до 25 кв. м, как говорит Андрей Щербаков, сдаются почти по такой же цене, как и 40-метровые – с небольшим дисконтом. В некоторых случаях доходность вложений в малометражки в новостройках может достигать тех же 9-10% годовых в евро.

Для квартир традиционных размеров показатель будет несколько меньше. Так, квадратный метр в новом современном доме с отделкой в рижском микрорайоне сегодня можно купить за €1250-1300. То есть, двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м обойдется примерно в €84 тыс. Сдать ее можно за €450 евро, получив доходность около 7%.

«Российские клиенты чаще всего приходят на рынок недвижимости Латвии с суммами до €500 тыс. Обычно их первоначальные намерения связаны с коммерческими площадями или апартаментами в центре Риги и курортной недвижимостью в Юрмале. Однако в итоге, перебрав и проанализировав массу вариантов, они понимают, что лучше купить пул из 10 квартир в спальных районах с доходностью до 10%, чем два-три доходных объекта в дорогих сегментах (на €250 тыс. в центре можно приобрести, к примеру, относительно небольшую 1-2-комнатную квартиру)», – рассказывает Евгения Маркова. По ее словам, продавцы помещений под стрит-ритейл или апартаментов в Старой Риге или в так называемом Тихом центре (центральная часть Риги с застройкой конца 19 – начала 20 века (югендстиль), большинство зданий задействовано под офисы, магазины, рестораны и кафе, хотя некоторые дома сохранили функции жилья), как правило, декларируют доходность своих объектов на уровне 7-9%. «Однако на деле оказывается, что она не превышает 4%, еще около 1% от нее «съедает» налог, так как кадастровая стоимость недвижимости в центре города достаточно высокая», – говорит Евгения Маркова.

Впрочем, как отмечают латвийские риелторы, достаточно многие клиенты соглашаются с такой доходностью, желая иметь дело только с престижными объектами в центре Риги или в курортной Юрмале. В этом случае, по словам Андрея Щербакова, наиболее популярными для инвестиций форматами являются домовладения с квартирами и апартаментами. «Квадратный метр в таких объектах в исторической части Риги обходится инвестору примерно в €1500 за 1 кв. м. Чаще всего помещения в старых домах нуждаются в ремонте, на который уходит еще примерно €600-700 за «квадрат». С учетом того, что арендная ставка в среднем в центре города равна €10 за 1 кв. м, доходность при сдаче помещений внаем получается на уровне 4-5%», – подсчитал эксперт. Евгения Маркова, правда, замечает, что есть способ получать на жилье в центре города ренту и до 15% годовых – сдавая его посуточно. «Однако это требует определенных умений и затрат на менеджмент и ежедневное обслуживание арендных квартир и апартаментов», – предупреждает риелтор.

Стоит заметить, что портфелем инвестиционных квартир в любом случае должен кто-то управлять. Для этого инвестору нужно либо найти доверенное лицо на месте, либо иметь возможность самому наведываться в Латвию по мере необходимости. Если квартиры недорогие, и владение ими не дает прямого права на получение ВНЖ, Евгения Маркова советует оформить бизнес, специализирующийся на аренде недвижимости. Владелец инвестпортфеля при этом может стать членом правления компании, что существенно упростит ему доступ в страну.

Ликвид и неликвид

Что касается продажи инвестиционных объектов, то по словам Андрея Щербакова, в случае с приведенным на два абзаца выше примером цена после ремонта может вырасти до €3000 за кв. м. Однако есть одно большое «но». Продать дорогую недвижимость в Латвии сегодня крайне проблематично. При средней цене отдельного лота €200-250 тыс., купить его могут себе позволить только иностранцы – именно нерезиденты из стран СНГ и Китая раньше формировали спрос на дорогую недвижимость. «Когда к нам приходит клиент из России с вопросом, сможет ли он, купив дорогой дом или элитную квартиру в центре Риги, потом в случае необходимости хотя бы вернуть свои вложения, то мы отвечаем, что это возможно только если ему удастся найти такого же инвестора, каким некогда был он сам – с аналогичными целями. Продать элитный объект местным покупателям практически нереально», – поделилась опытом Евгения Маркова.

Для латвийского клиента с его не очень толстым кошельком, как заметил Андрей Щербаков, потолок составляет примерно €130 тыс., а продавцы идти на дисконт в €70-80 тыс., естественно, не хотят. Цены предложения при этом существенно не падают, поскольку наученные горьким опытом кризиса 2008 года, владельцы недвижимости сейчас в большинстве случаев не имеют серьезных кредитных обременений. «Банки, которые после прошлого кризиса столкнулись с тем, что доставшиеся им после дефолта заемщиков залоговые активы пришлось продавать ниже рынка, сейчас тоже не охотно кредитуют сделки в премиальных сегментах», – рассказал Андрей Щербаков. Если объекты стоимостью €250 тыс., по его словам, еще как-то покупаются нерезидентами «на свои» с целью получения ВНЖ, то сделок купли-продажи с недвижимостью в диапазоне 130-250 тыс. почти не происходит. И поэтому у собственников таких квартир единственный вариант – арендный бизнес.

В этом смысле вложения в портфель из типовых квартир имеют еще одно серьезное преимущество – они обладают достаточно высокой ликвидностью при перепродаже. «Даже если цены на рынке не вырастут, вернуть свои вложения, продав пакет целиком или частично, можно в течение месяца – примерно такой средний срок экспозиции на рынке у квартир в массовых сегментах», – отмечает Евгения Маркова.

Фото: Владимир Миронов, Finversia.ru

От магазинов до замков

С инвестициями в коммерческую недвижимость (стрит-ритейл и офисы) ситуация примерно аналогична той, что складывается в высоком сегменте жилья. «Продавцы здесь также обещают рентную доходность в размере в среднем 7-8% годовых, однако на практике, по нашим подсчетам, она на 3-4% ниже», - говорит Евгения Маркова. По ее словам, на €250 тыс. (если человек дополнительно хочет получить ВНЖ) можно купить магазинчик на первой линии одной из главных торговых улиц Риги площадью примерно 50 кв. м. «Сдать его можно довольно быстро. Но вот что делать, если бизнес у арендаторов не пойдет? Продать точку будет сложно, поскольку опять нужно будет искать такого же «частника», как и сам продавец. Крупные ритейлеры сегодня предпочитают арендовать помещения, ориентируясь, главным образом на расширение бизнеса. К тому же многие из них по большей части стараются садиться в торговые центры, где сейчас самая активная торговля», – продолжает эксперт NIRA Fonds.

Конечно, доходность стрит-ритейла сильно зависит от ставок аренды. Однако без знания местного рынка тут не обойтись, поскольку цены на аренду коммерческих площадей в центре Риги могут значительно отличаться не только на разных улицах, но даже в одном здании. «Есть конкретный пример, когда ставки в двух соседних помещениях со входом с разных улиц, отличались в 2,5-3 раза», – говорит Андрей Щербаков. В целом в центре столицы Латвии стоимость аренды под нежилые функции на первых этажах зданий, по данным NIRA Fonds, колеблются в пределах от €12 до €55 за кв. м в год.

Хотя в наиболее удачных местах с высоким людским трафиком, как утверждает Андрей Щербаков, они могут быть выше, и доход инвестора составляет 8-9% годовых. Такие помещения в отличие от квартир можно сдавать по принципу triple-net-rent, когда арендатор, помимо платы за съем помещения, берет на себя коммунальные платежи, которые здесь на порядок выше, чем в России, и налоги («повесить» налог на съемщика квартиры в Латвии нереально). За счет этого доходность увеличивается и становится максимально понятной. К плюсам вложений в коммерческую недвижимость представитель банка относит прозрачность взаимоотношений арендатора и владельца помещения, которые четко регулируются законом. На нежилые помещения есть стабильный спрос, в Ригу приходят хорошие концепты и бренды ритейла, фаст-фуда, операторы которых заключают с владельцами помещений долгосрочные контракты сроком на 15 лет, как в случае, например, с Pizza Hut.

Помимо жилья и коммерческой недвижимости в Латвии есть и другие – менее распространенные в инвестиционной среде форматы, которые тем не менее могут быть экономически привлекательны. К примеру, старинные замки. «В Латвии на рынке предлагается около 180 замков и поместий. Масштабы требуемых затрат на реализацию инвестиционных проектов сильно отличаются – одни объекты хорошо сохранились, другие – сильно разрушены», – говорит Алексей Пашкевич. Но в любом случае понятно, что осилить проект с замком, например, под отель, могут только весьма состоятельные клиенты. Впрочем, как говорит Евгения Маркова, такой вид инвестиций очень специфичен и рискован. Кроме того, тот же гостиничный сегмент в Латвии сейчас переживает не лучшие времена, даже несмотря на регистрируемый официальной статистикой рост туристического потока.

Хотя надо сказать, что до 2014 года россияне регулярно фигурировали далеко в сделках по приобретению исторических объектов, правда, в основном в Риге и Юрмале. «Благодаря программе видов на жительство, в рамках которой инвесторы из России покупали ценные объекты недвижимости в Латвии, начиная с 2010 года удалось восстановить многие старинные здания в Риге», сообщала в свое время пресс-служба Латвийской ассоциации недвижимости (Lanida). «Ожили дома, которые многие годы находились в состоянии стагнации и медленно погибали. Хороший пример, иллюстрирующий эту тенденцию, – улица Элизабетес», – приводят пример в компании Baltic Sotheby's International Realty. Российскими инвесторами на этой улице было отреставрировано три памятника архитектуры. Также есть примеры инвестиций в исторические объекты в районе Межапарка и в Юрмале. Сейчас интерес к историческим домам существенно ослаб. «Возникает вопрос – кто будет конечным потребителем. Количество сделок в элитном сегменте, который в основном представлен проектами редевелопмента старых домов, сегодня сократилось в 3-4 раза», – говорит Евгения Маркова.

Почему Латвия?

Со стороны российских клиентов приобретение квартиры или дома в Латвии, как правило, является осознанным, подготовленным выбором. Помимо получения ВНЖ в стране, являющейся членом Евросоюза, причины могут быть как экономические, так и ментальные. Начнем с того, что на путь от центра Москвы до центра Риги или до Юрмалы может уйти не более трех часов (перелет занимает полтора часа), что иногда меньше, чем время на дорогу в Подмосковье. Дополнительное удобство состоит в том, что практически вся бизнес-среда в сфере недвижимости в Латвии – русскоговорящая, да и в целом в стране русский язык в ходу. А в Риге и Юрмале, в пиковые (курортный и новогодний) сезоны его можно услышать чаще, чем какой-либо другой. Из бывших прибалтийских республик СССР именно Латвию в больше мере облюбовали российские актеры и представители шоу-бизнеса, многие из них уже обзавелись в этой стране жильем (Сергей Светлаков, Илья Лагутенко, Игорь Николаев, Владимир Винокур, Борис Моисеев, Ольга Будина, Сергей Зверев и др.).

Еще один веский аргумент в пользу латвийской недвижимости – понятная и прозрачная профильная правовая база. «Как известно, одна из главных классических бед инвестора – меняющиеся правила игры, когда он приходит на рынок при одних регламентах, а потом они становятся другими – появляются новые непредвиденные расходы и риски. В этом смысле в Латвии дела обстоят достаточно неплохо – инвестиции в недвижимость прозрачны и предсказуемы, право на собственность, закрепленное по немецкому принципу в Земельной книге, полностью защищено и неоспоримо, в том числе для иностранцев», – рассказывает Андрей Щербаков.

Если говорить об экономических причинах, то вложения в латвийскую недвижимость – это, прежде всего, диверсификация бизнеса. Как правило, для российских инвесторов они не являются основными активами. «Инвестиции в недвижимость в Латвии для российского бизнесмена – это один из дополнительных способов вложения денег (ее можно сдавать в аренду, а приезжая, использовать для себя», – говорит Андрей Щербаков. «В России инвестор существует в зоне валютной турбулентности. Да, можно получить больший доход в рублях, но и риск валютной девальвации очень высок, о чем говорят примеры из недавней истории. Поэтому зарубежные страны со стабильными валютными правилами – это своего рода защита от таких валютных потрясений, меньший риск, хотя соответственно и меньшая доходность», – высказывает свое мнение Алексей Пашкевич. Как замечает Евгения Маркова, в результате обесценивания рубля российские владельцы недвижимости в Европе оказались в плюсе даже там, где цены на квадратные метры не росли или даже несколько упали. «Надо понимать, что деньги остались в евро. При этом доходность даже на уровне 3-4% – это больше, чем на депозите в любом европейском банке. Сейчас надо думать о том, как это все обслуживать при любой доходности», - говорит Евгения Маркова. Она также прогнозирует, что в случае позитивных подвижек в политическом климате и стабилизации в экономике, российский инвестор начнет очень активно возвращаться на рынок недвижимости Латвии.