Петербург вместе с Ленинградской областью, Карелией ми Сочи – территории, которые могут считаться срезом страны в плане цен и тенденций на рынке жилья. Безусловно, без главной столицы и Подмосковья, а так же других важнейших центров притяжения (Свердловская область, Татарстан, Нижегородская область, Краснодарский край, помимо Сочи и др.) выборка неполная.

Если посмотреть на цены объектов во втором городе страны, то все относительно стабильно.

По мнению заместителя директора агентства недвижимости «Адмирал» Ирины Махневой в северной столице наблюдается нехватка качественных объектов в наиболее престижных локациях Петроградского, Центрального и Василеоостровского районов. Это районы с самой дорогой недвижимостью в Петербурге.

В не пользующихся славой частях города (например, в рабочем Невском районе) однокомнатная квартира эконом-класса стоит от 4,2 млн. руб.

«Сегодня парадоксальное время, когда можно говорить, что одновременно происходит снижение стоимости объектов, но при этом идет рост средней стоимости за счет дефицита», – говорит Махнева. По ее оценкам средняя цена квадратного метра жилья с начала 2024 по настоящее время изменилась мало с 200 тыс. до 205 тыс. руб. Но это эффект сложения слишком разных частей.

Если же вы хотите снять жилье в городе на Неве, то на рынке долгосрочное найма за 2024 год средний чек поднялся на 7,4%, те ниже уровня инфляции.

По данным президента Национальной палаты недвижимости (НПН), генерального директора агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрия Щегельского, в 2024 году на рынке долгосрочного найма жилья в Петербурге средняя месячная плата выросла на 7,4%, это значит ниже уровня инфляции. Так же это приблизительно в два (в начале года) и в три раза (в конце прошлого года) ниже, чем доходности банковских депозитов или облигаций со средним уровнем риска.

Месячная ставка аренды комнаты в среднем – от 16 тыс. руб., квартиры-студии от 30 тыс. руб., «нормальной» однокомнатной квартиры – 35 тыс. руб., 2-комнатной квартиры – 50 тыс. руб., 3-комнатной квартиры – 64 тыс. руб.

Хотя понятно, что выведение среднего между ценника аренды «убитой» хрущевки (без ремонта) на непрестижной окраине (можно снять за 29 тыс. руб./мес.) и квартиры новенького элитного дома в зеленой зоне на Петровском острове (Петроградская сторона) по формальному признаку (число комнат) дело сомнительное. Эксперт замечает, что люкс объект арендуется за 700 тыс. рублей в месяц и такой товар находит спрос.

Так же рост арендной платы при незначительном росте стоимости базового актива в 2024 году несколько поднял в Петербурге доходность бизнеса по сдаче жилья в аренду. В начале прошлого года средняя комната, например, окупалась арендным потоком за 16,5 лет, а через год «уже» за 13,6 лет, но все равно это доходность на уровне 7,4% годовых.

Напомню, что обе российские столицы и «их» области – разные субъекты России. Но специалисты по недвижимости рассматривают города федерального значения как единые агломерации, руководствуясь критерием – город кончается там, где перестают иметь смысл ежедневные путешествия на работу.

По данным Дмитрия Щегельского, цены на индивидуальные жилые дома на вторичном рынке в среднем за год не изменились. На загородный рынок оказали влияние общие факторы: закрытие программы льготной ипотеки, рост рыночной ипотечной ставки.

Самыми дорогими районами Ленинградской области являются районы Карельского перешейка (Выборгский, Всеволожский – эти два района административно в составе Ленинградской области, а так же «петербургские» районы Курортный и Приморский, в последний входит, например, Лахта). Тут средняя цена дома с землей составляет примерно 13 млн. рублей. Самыми дешевыми являются дальние районы Ленобласти (Сланцевский, Киришский, Подпорожский, Бокситогорский, Тихвинский), где средняя цена дома с землей составляет в среднем 3,5 млн. рублей.

Цена предложения на земельные участки в 2024 году в Ленинградской области продолжили рост, который за год составил примерно 12%.

Самыми дорогими районами по земле являются все те же районы Карельского перешейка. Тут средняя цена «сотки» составляет примерно 350 тыс. рублей. Самыми дешевыми являются дальние районы Ленобласти (Сланцевский, Киришский, Подпорожский, Бокситогорский, Тихвинский), где средняя цена земли за сотку составляет в среднем 40 тыс. рублей.

Что касается индивидуальных предпочтений, то неудовлетворенность покупателями качеством предлагаемых домов проявляется все ярче. Предпочтение отдается покупке земельного участка и строительство на нем дома по своему вкусу.

Так же в регионе расцветает «земельный флиппинг» – покупка относительно крупных участков, их юридическое разделение и продажа в розницу…

На мероприятии говорили и о трендах недвижимости в Сочи. Единственный субтропический крупный город России пожинает плоды своей уникальности. Независимый эксперт рынка недвижимости и инвестиционный брокер Надежда Артемьева отметила, что портрет покупателя недвижимости в Сочи специфичен. Более 90% сделок с недвижимостью проводят покупатели из других субъектов России, причем более 40% покупателей – из Москвы, 3,5% – из Петербурга. Недвижимость в Сочи покупают обеспеченные граждане, как правило владельцы бизнеса. Стоимость недвижимости в Сочи (от 450 тыс. руб./кв. м) равняется стоимости недвижимости в Москве и значительно дороже петербургской.

Правда, на вторичном рынке можно купить жилье на 30% дешевле, чем у застройщика. Причина – отсутствие на вторичке рассрочек и высокие ипотечные ставки.

В принятом недавно генплане Сочи на ближайшие 20 лет заложено сокращение втрое жилищного строительства, что программирует дефицит и рост цен.

«Цены на недвижимость в Сочи продолжают расти. Рост цен на квадратный метр за

последние 10 лет составил в среднем 18% в год. При этом инвестиционная недвижимость приносит еще арендный доход 10% годовых. Таким образом, доходность курортной недвижимости выше, чем банковские проценты.

На сегодня тренд – это жилая недвижимость в классе комфорт и доходные апартаменты в классе бизнес. Юниты в крупных гостиницах под профессиональным управлением», – делает вывод Надежда Артемьева…

Перенесемся с юга на север. Небольшая по численности населения Карелия считается регионом с еще не реализованным в полной мере курортным потенциалом.

Председатель Ассоциации риэлторов Карелии Людмила Топина обращает внимание, что в регионе покупают квартиры не только местные, но и люди из других регионов, которые приезжают в край озер, скал, лососевых рек и водопадов отдыхать.

Тем не менее, ажиотажного спроса нет. Средняя цена квадратного метра жилья в Петрозаводске за 2024 год упала (!) на 10-20% – до 120 тыс. руб./кв. м.

На загородном рынке республике можно найти относительно приличную дачу стоимостью в пределах 1,5 млн. руб., земельный участок до 800 тыс. руб.. Если же вам нужен более презентабельный надел у водоема со «своим» берегом, то цена вопроса возрастает в разы – до 2-3 млн. руб. за участок (в реалиях Карельского перешейка Ленинградской области такие ценники вызывают лишь улыбку).

38% территории Карелии приходится на арктическую зону, где действует льготная ипотечная программа государства (ставка 2% годовых).

По мнению участников мероприятия, недвижимость всегда будет пользоваться спросом инвесторов, не говоря уж о людях, которые берут объекты для себя.

Доходность квадратных метров проигрывает рынку ценных бумаг. Зато недвижимость более надежна.

Рынок научился регулировать сам себя. Новые формы инвестирования (апартаменты , флиппинг, использование льготных госпрограмм) возникают как ответы на изменение правил игры. Так как эти правила постоянно меняются государствам, то риэлторы и юристы без работы не останутся.

Петербург.