5 способов получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость на рынке ценных бумаг

Часто можно услышать высказывания в духе «недвижимость – лучшая инвестиция», «недвижимость всегда растет в цене», «куплю три однушки у метро и больше никогда не буду работать».

Но времена уже не те: достойного пассивного дохода на рынке недвижимости при таком отношении к делу вам нынче не видать. Когда страна переживает переходный период (как в 90е) и других вариантов инвестиций нет – может быть; когда город или район активно развивается, застраивается – возможно. Однако со временем рынок насыщается, появляется множество других предложений, развивается инфраструктура, жилой фонд устаревает и доходность падает.

При этом недвижимость действительно является одним из основополагающих классов активов, и в качественном инвестиционном портфеле какая-то её доля может быть. Это хорошо для диверсификации. Покупка недвижимости – один из способов защиты от инфляции.

Но лично я предпочитаю рынок ценных бумаг. Я здесь с 2008 года и как рыба в воде. У меня хорошее финансовое образование и опыт. Все это позволяет мне принимать взвешенные, обоснованные решения о покупке тех или иных бумаг. Напротив, одна только мысль о необходимости мотаться по всему городу (а то и по другим), смотреть объекты недвижимости, искать арендаторов, взаимодействовать с ними, периодически делать ремонт (да еще и самостоятельно – для экономии) меня удручает. Мне проще изучать финансовые отчеты эмитентов и покупать ценные бумаги на бирже.

Для вас все может быть иначе. Но есть хорошая новость: существует достаточно вариантов покупки недвижимости через рынок ценных бумаг. Как жилой, так и коммерческой. О них я и расскажу в статье.

Классические варианты инвестиций в недвижимость

Большинство людей, с которыми я общался на тему инвестиций в недвижимость, рассматривает их именно как бизнес. Например, берут квартиру в долгосрочную аренду, а сдают посуточно, или ищут сильно недооцененное жилье (когда людям нужно продать срочно по каким-то причинам). Это может быть квартира, выставленная на торги при просрочке ипотеки, или квартира с невыселенными жильцами, но с судебным решением о выселении. Такие варианты сопряжены с рисками, но люди на них зарабатывают.

Можно также вкладывать в коммерческую недвижимость (офисы, торговые и производственные помещения), землю, загородную или зарубежную недвижимость. В любом случае, заниматься этим нужно профессионально. Это постоянная работа!

Также важно помнить про неликвидность. Вы не можете быстро купить и продать объект недвижимости по нужной вам цене. Плюс здесь низкая степень диверсификации при небольшом капитале. Если у вас 10 млн. руб., в Москве и Питере вы сможете купить пару «однушек», что недостаточно для полноценной диверсификации – для этого нужно 15-20 объектов и соответственно 100-200 млн. руб. А для коммерческой недвижимости 200 млн. руб. может и на один объект не хватить. На рынке же ценных бумаг даже 10 млн. руб. достаточно для составления полноценного, хорошо диверсифицированного портфеля, притом с использованием не только российских, но и зарубежных активов.

Самостоятельные инвестиции без знания дела вряд ли дадут вам значительный доход, а профессиональные самостоятельные инвестиции в недвижимость имеют высокий порог входа – на сцену выходят коллективные инвестиции в недвижимость и секьюритизация.

Альтернативные варианты инвестиций в недвижимость

Инвестиционные трасты недвижимости

Real EstateInvestment Trust (или REIT) – это компания, которая владеет различными объектами недвижимости (апартаменты, коттеджные поселки, торговые и бизнес-центры, отели, радиовышки, центры обработки данных, складские помещения, медицинские учреждения, лесопилки, трубопроводы и т.д.) и управляет ими либо финансирует сделки с ними. Большинство REIT специализируются на одном из этих типов недвижимости и/или на одном регионе, но встречаются и те, что сочетают разные типы и местоположения.

REIT – это одна из форм коллективных инвестиций в недвижимость, позволяющая частным инвесторам получать довольно стабильный, в основном дивидендный, рентный доход на этом рынке без необходимости покупать дорогостоящие объекты и управлять ими. Доход этот, как правило, выше, чем в случае с другими инструментами, обычно используемыми для получения пассивного дохода (например, «дивидендные акции»). Однако стоит учитывать, что дивиденды REIT облагаются налогом по ставке 30% у источника выплаты, в отличие от обычных дивидендов, ставка по которым 10% для физических лиц – налоговых резидентов РФ. В некоторых зарубежных странах есть возможность покупать паи таких фондов на счетах с льготными условиями налогообложения (Roth IRA в США, TFSA и RRSP в Канаде). К сожалению, покупка REIT на ИИС не дает льгот на налог на дивиденды.

В отличие от «реальной недвижимости» паи REIT обращаются на бирже, что позволяет, имея брокерский счет, купить и продать их в любой момент времени в течение дня.

Первый тип REIT – акционерные инвестиционные трасты недвижимости. В большинстве случаев бизнес-модель REIT очень проста и понятна инвесторам: на деньги пайщиков приобретаются различные объекты недвижимости, площадь сдается в аренду, арендный денежный поток за вычетом средств, необходимых для содержания помещений в надлежащем виде, уплаты налогов и комиссий управляющей компании, распределяется инвесторам в виде дивидендов.

Американские и британские REIT по закону обязаны распределять 90% своей прибыли в виде дивидендов. И здесь есть несколько важных нюансов:

• Прибыль за отчетный период может быть больше, меньше или ее может не быть вообще. В плохие времена фонды могут сокращать или прекращать дивидендные выплаты.
• Речь идет о 90% от налогооблагаемой прибыли, которую можно уменьшить, используя правила учета. REIT делает так, чтобы оставить больше денег на реинвестиции в развитие.
• Хотя совокупный среднегодовой доход (от разницы цен покупки и продажи + дивиденды) в среднем за прошедшие 10-30 лет даже больше, чем у биржевых индексов Russell1000 и Russell2000, большая доля этого дохода приходится на дивиденды. Это затрудняет дальнейшее развитие, а значит, на сильный рост стоимости паёв рассчитывать не приходится. Поэтому в основном такие фонды подходят инвесторам, которым доход от инвестиций (периодический, пассивный) нужен уже сейчас.
• Отсутствие денег для дальнейшего развития приводит к необходимости использования заемных средств. В определенных пределах и нормальных рыночных условиях это не страшно. Но если долг чрезмерный и прибыль фонда снижается, что особенно вероятно в период рецессии, возникают риски просрочки очередных платежей. Рефинансировать кредит не всегда возможно. Фонды REIT часто привлекают финансирование путем выпуска новых паев, но, опять же, в период падения рынка желающих купить их может и не оказаться – придётся продавать паи по заниженной стоимости. В любом случае, выпуск новых паев «разбавит» доли существующих акционеров, и, если фонд не будет увеличивать сумму дивидендных выплат, размер дивидендов в расчете на одну акцию снизится.
• Если фонд не сможет погасить очередной платеж по кредиту, дело может дойти и до банкротства. В этом случае с кредиторами фонд рассчитывается в первую очередь. Снизить риски вы можете, выбирая фонды без существенной долговой нагрузки. Обращайте внимание и на специализацию фонда. Например, даже в коронавирусный карантин продуктовые магазины работали, и арендаторы худо-бедно платили за аренду. В отличие, например, от помещений под кинотеатры, фитнес-клубы и прочие организации, которые были закрыты на карантин.

Второй тип REIT – ипотечный инвестиционный траст недвижимости. Несмотря на название, фактически он как бы является банком, который специализируется на финансировании сделок с недвижимостью. На привлеченные от инвесторов средства он либо выдает ипотечные кредиты, либо выпускает или покупает ипотечные облигации. Такие фонды более доходны, чем акционерные трасты, но и риски здесь выше: одно дело покупать недвижимость в собственность и управлять ею, другое – быть посредником и получать доход лишь от разницы ставок. Такие фонды несут высокую долговую нагрузку, выпускают больше новых паев для финансирования долга и особенно чувствительны к изменениям ключевой ставки.

Есть гибридные REIT, которые совмещают в себе обе этих бизнес-модели.

REIT бывают публичными и обращающимися на бирже, публичными не обращающимися (продаются паи не через брокерский счет, а просто на сайтах, через краудфандинговые площадки) и непубличными, доступными только институциональным инвесторам.

Впервые REIT появились в США в 1960 году в результате внесенных Конгрессом в налоговое законодательство поправок, позволяющих частным инвесторам вкладывать деньги в диверсифицированные инвестиционные портфели доходной недвижимости. До этого времени подобные инвестиции были доступны только очень состоятельным людям и институциональным игрокам.

В этом же году образовалась Национальная ассоциация инвестиционных трастов Недвижимости (NAREIT), которая и по сей день играет ключевую роль в развитии индустрии. Она, в свою очередь, входит в Международный альянс секьюритизации недвижимости (REESA), членами которого также являются ассоциации из Канады, Великобритании, Европы, Японии, Австралии и других стран Азиатско-Тихоокеанского региона.

Фонды REIT есть в 39 странах мира, включая все страны «Большой семерки». Законодательство, регулирующее REIT, схоже с американским, но в разных странах находится на разных стадиях своего развития. Можно выделить три группы:

• К странам, помимо США, где законодательство развито лучше всего, можно отнести Австралию, Бельгию, Канаду, Францию, Германию, Гонконг, Японию, Нидерланды, Новую Зеландию, Сингапур и Великобританию.
• На стадии развития находятся Финляндия, Ирландия, Италия, Малайзия, Мексика, Южные Африка и Корея, Испания, Турция и ОАЭ.
• Перспективные рынки, где законодательство REIT только зарождается: Бахрейн, Бразилия, Коста-Рика, Болгария, Греция, Венгрия, Индия, Израиль, Кения, Пакистан, Филиппины, Саудовская Аравия, Тайвань, Таиланд, Вьетнам.

В России REIT нет. Для частного инвестора единственная возможность приобрести фонды в большинстве указанных выше стран – открыть зарубежный брокерский счет. Правда, некоторые REIT входят в популярный биржевой индекс S&P 500 и доступны инвесторам в том числе через Санкт-Петербургскую биржу.

На сегодняшний день только на американских биржах обращаются паи около 225 фондов REIT (большинство на NYSE – общая капитализация превышает $1 трлн.), на мировых – порядка 1500. Всего публичных REITs в США 1100. Также есть непубличные.

При выборе REIT обращайте внимание на финансовые показатели компании, а также изучайте менеджеров. Например, из чего формируется их зарплата. Если она напрямую зависит от финансовых результатов компании, скорее всего, менеджеры будут работать качественно, тщательно выбирать объекты недвижимости для инвестиций и стратегии управления ими.

Известны случаи мошенничества, когда клиентам предлагали купить паи в нигде не зарегистрированных фондах. Чтобы избежать этого, перед покупкой стоит проверить всю информацию о фонде по базе данных Комиссии по ценным бумагам и биржам США (справедливо только для американских REIT).

Существует также риск ликвидности. Особенно это актуально в кризис. Когда рынки падают, все инвесторы массово продают паи, менеджеру фонда нужно будет продавать активы в кратчайшие сроки. Продать здание больницы или бизнес-центра не так уж и просто. В этом случае управляющая компания может ввести запрет на продажу паев.

Стоит учитывать, что коронавирус привел к массовому изменению привычек людей. Многие компании осознали отсутствие необходимости в оффлайн-магазинах и офисных помещениях. Это сэкономит деньги компаниям и увеличит их прибыли, но не очень хорошо скажется на доходах инвесторов в REIT, владеющих офисами и магазинами.

Акции компаний в сфере недвижимости

Для инвестиций в недвижимость также можно использовать акции компаний, занятых в близких к ней сферах. Это не только очевидные девелоперы и застройщики, но и, к примеру, магазины строительных и отделочных материалов, мебельные магазины, клининговые компании, коммунальные службы. Таких компаний довольно много за рубежом – есть они и в России.

Перед покупкой акций отдельных компаний стоит внимательно изучить их нынешнее финансовое положение и перспективы, оценить эффективность менеджмента, рассчитать справедливую стоимость.

Ипотечные облигации и облигации компаний из сферы недвижимости

Купить чьи-либо долговые обязательства, связанные с рынком недвижимости косвенно, можно через ипотечные REITs, о которых мы уже говорили выше. Но есть способы сделать это напрямую.

Пожалуй, самый безопасный вариант – жилищные ипотечные облигации (RMBS), обеспеченные финансируемыми властями США агентствами Freddie Mac и Fannie Mae. Они представляют собой совокупность первичных ипотечных кредитов, выданных американскими банками для покупки жилья. Российским аналогом являются облигации с ипотечным покрытием, эмитированные ДОМ.РФ, Ак Барс банком, Росбанком и другими ипотечными агентами. Доходность таких бумаг чуть выше, чем у гособлигаций, а надежность – фактически государственная. Но выпускаются они обычно на длительный срок: от 10 до 30 лет. Ликвидности почти нет. Все это делает отдельные ипотечные облигации не самым популярным инструментом среди частных инвесторов.

Ипотека бывает коммерческой – коммерческими бывают и ипотечные облигации (CMBS). Принцип схожий, однако заемщиками здесь выступают не граждане, а компании, управляющие отелями, торговыми центрами, складами и другими нежилыми помещениями. Доходность таких облигаций, равно как и риски, несколько выше, чем у RMBS.

Также можно присмотреться к облигациям российских компаний, имеющих отношение к строительству жилых, физкультурно-оздоровительных или промышленных комплексов, дорог и мостов.

Ввиду того, что рынок облигаций до сих пор во многом предназначен для институциональных инвесторов, поиск информации, необходимой для оценки качества того или иного эмитента, может быть затруднен. На мой взгляд, для относительно небольших портфелей до $1 млн. выбор отдельных облигаций не стоит свеч – воспользоваться фондами облигаций проще и эффективнее.

ETF недвижимости

Exchangetradedfund или ETF – это фонд, паи которого обращаются на бирже. В состав таких фондов могут входить активы различных классов. Применительно к недвижимости это могут быть уже упомянутые выше отдельные акции и облигации, и даже паи REIT (получается как бы «фонд фондов»).

В настоящее время на американских биржах обращаются паи около 40 ETF недвижимости. В основном в их составе – паи REIT. Фонды можно сегментировать по типам недвижимости (жилая, офисная, промышленная и т.д.), рынкам (развитые и развивающиеся), регионам (Северная Америка, Европа, Китай и т.д.). Бывают ETF с плечом 1:2 или 1:3, а также инвертированные ETF недвижимости, стоимость паев которых растет на падающем рынке.

Для инвестиций в ипотечные облигации тоже есть подходящие ETF. Стоимость чистых активов самого крупного из них – iShares MBS Bond ETF (NASDAQ: MBB) на сегодняшний день составляет около $21 млн. Купонный доход составляет 2,4% в год.

ПИФы недвижимости

Еще одна форма коллективных инвестиций в недвижимость, притом куда более ранняя – паевые инвестиционные фонды.

В России они, в основном, закрытые (ЗПИФ), интервальный фонд недвижимости мне встретился лишь один. Закрытость фонда означает, что создается он надолго (обычно на максимально допустимый законом срок – 15 лет), купить паи вы сможете только при его формировании, а продать раньше положенного срока – только если найдете желающего их у вас приобрести. Управляющая компания или краудфандинговая платформа может помочь вам с поиском покупателя, но возьмет за свои труды комиссию. Также не исключено, что досрочно продать паи вы сможете только с большим дисконтом.

Объект в составе фонда (апартаменты, торговый или бизнес-центр и т.д.) может быть уже готовым, сдаваться в аренду и приносить рентный доход. Таких фондов в России на сегодняшний день около 60 и большинство предназначено для широкой публики. Альтернативный и более спекулятивный вариант с более высокой доходностью и соответствующими рисками – объект, который находится на стадии строительства или девелопмента и предназначен для последующей продажи. Таких фондов я насчитал порядка 450. К большинству из них доступ открыт лишь квалифицированным инвесторам.

Комиссия за управление активами может составлять 1 – 3% в год, причем вне зависимости от полученной прибыли. Если паи вы покупаете через агента, заплатите «надбавку». Если продаете раньше положенного срока – «скидку». Дополнительно у управляющей компании могут возникать расходы, связанные с содержанием объекта (ремонтные работы, налоги и прочее). В итоге можно рассчитывать примерно на 7 – 9% в год в рублях в виде ренты плюс возможный рост стоимости паев. ПИФы, в отличие от ETF, активно управляются хорошо образованными и опытными менеджерами, имеющими доступ к закрытой для частного инвестора информации. А значит, и высокие комиссии могут быть компенсированы дополнительным доходом.

Для среднего российского частного инвестора (от 0.5 – 1 млн. руб.) такие фонды будут интересны возможностью приобретения доли в понятном, а может, и знакомом объекте недвижимости – например, в торговом центре у московского метро или в области – и получения рентного дохода. Для более состоятельных людей закрытые ПИФы недвижимости – это еще и структурирование активов: обеспечение конфиденциальности владения, отсроченное налогообложение.

Западный аналог – real estate mutual funds. В их составе, в отличие от российских фондов, чаще находятся не отдельные объекты недвижимости, а ценные бумаги – паи REIT, акции и облигации. Купить паи mutualfund, как и у нас, можно либо напрямую в управляющей компании, либо через агента – банк, брокерскую или страховую компанию.

Что выбрать инвестору

Все мы находимся в разном финансовом положении, по-разному относимся к риску, ставим разные финансовые цели. Как специалисту по рынку ценных бумаг мне комфортно инвестировать на бирже – в том числе и в недвижимость. По моему опыту, частному инвестору с капиталом до $2-4 млн. биржевых инструментов – REIT, акций, облигаций и ETF – вполне достаточно. Более состоятельным людям будут интересны закрытые ПИФы. В первую очередь, с позиции структурирования капитала и наследственного планирования.

В инвестициях на внебиржевом рынке меня всегда настораживает непрозрачность деятельности компаний и неликвидность активов. Истории известны случаи стремительного роста инвестиционных проектов, в том числе и связанных с недвижимостью, до момента их выхода на IPO, когда при тщательной проверке документов компании службами биржи и регулятора вдруг выявлялись многочисленные финансовые трудности, о которых компания своим инвесторам предпочитала не рассказывать. Мошенничество возможно и на бирже, но ввести участников организованного рынка ценных бумаг в заблуждение все же намного труднее.

Напомню: рентный доход излюбленного объекта инвестиций большинства наших соотечественников – «однушки у метро» – составляет в среднем 4-5% в год в рублях. Качественный REIT платит 4-5% в год в долларах США. Ощутимая разница.

Во что инвестировать конкретно вам – лучше решать вместе с финансовым советником.