Чем плоха «бесплатная» ипотека?

Центробанк планирует ограничить предложения застройщиков и банков с нулевыми ставками по ипотеке, так как подобные акции от застройщиков построены на маркетинговых уловках и несут риски для потенциальных покупателей.

У ЦБ вызывают опасения околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков, они вводят заемщиков в заблуждение, заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина. И также заверила, что ЦБ намерен усилить контроль за подобным дешевым кредитами, которые, как правило, выдаются по партнерским программам банков с девелоперами. Дело в том, что по факту якобы дешевая ипотека – это продажа недвижимости по завышенной цене. В итоге покупатель-заемщик платит даже больше, и это несет риски как для кредиторов, так и для клиентов.

Как это работает

Сплошь и рядом в рекламе можно увидеть предложения от заемщиков под очень низкие проценты и даже по нулевой ставки. Но на деле девелоперы выдают такие ссуды взамен на вознаграждение от банка, выплату единовременной комиссии. К примеру, если квартира стоит 12 млн руб., продается она за 15 млн. После оформления сделки 3 млн уходит кредитной организации. Реальная величина комиссий не раскрывается, все зависит от договоренностей. Но, по нашим оценкам, каждый процент снижения ставки стоит застройщику примерно в 3% стоимости недвижимости, а девелопер выплачивает кредитной организации 20–40% цены квартиры. Эта схема, уже довольно распространённая на рынке, и беспокоит ЦБ.

Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика появились в коронавирусную эпоху – тогда они запускались совместно с банками, чтобы хоть как-то поддержать спрос. Ставка составляла от 0 до 4-5%, что существенно ниже стандартных банковских условий. Как правило, такая низкая ставка действует не весь срок кредита, но, внимательно подсчитав ценовые параметры, становится понятно, что это – маркетинговый ход. Расходы на такие программы застройщики, в свою очередь, закладывают в стоимость продаваемых объектов.

«Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком. И мы сейчас будем принимать меры, потому что во многом это введение в заблуждение заемщиков», – подчеркивала Эльвира Набиуллина. В свою очередь, директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов отмечал, что подобная схема приводит к раздуванию ипотечного пузыря, а также это высокие риски как для покупателей квартир – заемщиков, так и для банков.

Каковы риски дешевой ипотеки

Риски обозначенной выше схемы действительно опасны. Во-первых, мы имеем фактическое завышение реальной стоимости объектов при оформлении такой ипотеки. И если произойдет дефолт по кредиту, банк не сможет продать залоговую квартиру по реальной рыночной стоимости и закрыть остаток долга, покрыть издержки. У заемщика риски очень похожи: при возникновении проблем с платежеспособностью, он не сможет продать свою недвижимость так, чтобы расплатиться с банком. И все равно останется должен кредитору.

Опасно то, что многие заемщики, стремясь приобрести квартиру в собственность, действительно не понимают до конца риски и ценообразование программ дешевой ипотеки от девелопера.

Чем опасна нулевая ипотека для банков

А для кредитных организаций еще опаснее то, что ссуды со сверхнизкими ставками погашаются клиентами гораздо медленнее, чем рассчитывают банки.

Обычно заемщики берут ипотеку на 15-20 лет, а гасят за 3-4. Но, когда люди берут кредиты с нулевой ставкой, они гасят ипотеку медленнее, теряется смысл заплатить кредит быстрее, ведь якобы нет процентов. Соответственно, если для банков средний ожидаемый срок погашения будет 10 лет, то через некоторое время в своем отчете о прибыли и убытках он может обнаружить дыру.

По оценкам АКРА, программы от застройщиков занимают не более 10% выдач всей ипотеки: и банки одобряют такие кредиты далеко не всегда, и покупатели отказываются, проведя реальный расчет. Но именно в этой цифре «согласившихся» много потенциально проблемных кредитов.

Как с этим бороться

Чтобы снять проблему, сегодня ЦБ рассматривает вариант с повышением требований по резервам под дешевые ипотечные кредиты, то есть предлагает увеличить сумму, которую банк должен заложить на случай невозврата займа.

Кроме того, демотивировать российские банки выдавать ипотеку от застройщиков по очень низким ставкам регулятор может либо ввести ограничения на проценты по таким кредитам, либо применить повышенные надбавки для кредиторов.

Мера с надбавками выглядит не очень целесообразной, так как для банков уже действуют надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и по ссудам, которые выдаются заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). И некоторые банки сознательно идут на сотрудничество с такими застройщиками и частично покрывают свои риски.

По моему мнению, идеальным решением может стать введение единых для всех ограничительных мер, например повышение требований к первоначальному взносу по таким кредитам или введение дополнительного страхования.

В целом, можно ожидать, что в 2023 году количество программ и объем дешевой ипотеки существенно сократится и без мер со стороны регулятор. Рынок саморегулируется: будут уравновешены предложение со стороны банков и застройщиков, спрос от платежеспособных заемщиков и оптимальные ценовые параметры. Но также могут появиться ограничения и по рекламным кампаниям и условиям ипотечных программ с нулевыми ставками, чтобы избежать миселинга и обманутых ожиданий заемщиков.