Конец ипотечного бума: от быстрого роста к стагнации?

Ипотека два года подряд была самым быстрорастущим сегментом кредитного рынка в России. Звучали даже предположения, что такие мощные темпы роста чреваты «надуванием пузыря». Однако на самом деле более вероятен не пузырь, а резкое охлаждение рынка.

Вплоть до лета этого года статистические сводки – от Банка России и ДОМ.РФ (ранее АИЖК) – впечатляли. Так, только в первом квартале этого года было выдано ипотечных кредитов почти на 600 миллиардов рублей, что в денежном выражении на 81% (!) больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Всего же за восемь месяцев с января по сентябрь банки выдали 914,5 тыс. жилищных займов на общую сумму 1,8 трлн рублей. Уже очевидно, что в этом году будет поставлен рекорд по выдачам (как по числу выдач, так и их объемам). Согласно прогнозу ДОМ.РФ, в этом году будет выдано ипотечных кредитов на сумму в 2,5–2,8 триллиона рублей. В последующие годы темпы роста рынка несколько замедлятся – до 15-20% в год – и в 2020 году будет выдано ипотеки примерно на 3,5 триллиона рублей.

Однако оценки и прогнозы независимых аналитиков не такие радужные. Хотя, по прогнозу рейтингового агентства «Эксперт РА» объем выдач ипотеки по итогам текущего года вырастет на 35% и составит 2,7-2,8 трлн рублей, в дальнейшем рынок перейдет если не стагнации, то к ощутимому торможению. Так, в базовом сценарии «Эксперт РА» предполагается, что объем выдач ипотечных кредитов в 2019 году составит около 2,5 трлн рублей.

Не слишком сильное падение? Да, но, повторюсь, это базовый сценарий, предполагающий стабильные внешние и внутренние экономические условия. Без потрясений. Негативный же сценарий предусматривает снижение среднегодовой цены на нефть до 55 долларов США за баррель, увеличение ключевой ставки до 8% и выше и рост инфляции до уровня 6–7% к концу года. В таком случае выдачи ипотеки упадут на 25%, до 2 трлн рублей, и окажутся на уровне показателей 2017 года.

Но даже если бы темпы роста ипотеки не замедлялись, всерьез говорить о «пузыре» на рынке вряд ли было бы уместно. На развитых рынках объем ипотечного рынка сравним с ВВП или хотя бы превышает как минимум половину от этого показателя. Так, в среднем по странам Евросоюза, объём ипотеки равен 60% ВВП, хотя в некоторых странах больше, к примеру, в Нидерландах – 110%. В США объём ипотечных кредитов к ВВП составляет 70%. В России еще недавно ипотека не превышала 1% от ВВП, правда эта цифра быстро растёт. Если в 2018 году ВВП вырастет – по прогнозам Минэкономразвития на 1,8% - до 91,3 триллиона рублей, то сумма ипотечных займов составит всего лишь 5,5% от ВВП. То есть, есть куда расти. Теперь о структуре розничных кредитов. На развитых рынках 80% кредитов – ипотечные, 20% - остальные. У нас – с учётом прогнозов на этот год – доля ипотеки от всех розничных кредитов составит примерно 40%.

Чтобы на нашем рынке образовался ипотечный пузырь, объёмы ипотеки должны вырасти в несколько раз – возможно даже в 10 раз. Иными словами, они должны достичь, минимум, 40 триллионов рублей. Однако даже если предположить, что прогнозы ДОМ.РФ или экспертов окажутся слишком консервативными и ипотека продолжит прибавлять по 40% в год, то лишь в 2022 году её объём вырастет до примерно 27 триллионов рублей.

Конечно, абсолютные цифры важно, но решающего значения не имеют. Куда важнее такой показатель, как уровень просрочки. Традиционно уровень просрочки по ипотеке самый низкий среди всех кредитов, поскольку банки буквально «просвечивают» заёмщика на предмет платёжеспособности. Для банков это самый лучший вид кредитования, поскольку они получают в залог недвижимость – довольно ликвидный актив. Текущий уровень просрочки по ипотеке – доля просроченных платежей более 90 дней – равен 2%. При этом доля просрочки по всем розничных кредитам равна примерно 7%. Столь низкий уровень просрочки объясняется тем, что банки ответственно подходят к кредитованию и выдают ссуды преимущественно с первоначальным взносом (минимум 20%). У заёмщиков, накопивших на первый взнос, как правило, куда лучше с дисциплиной в обслуживании своих обязательств.

Многие сравнивают наш «пузырь» со знаменитым ипотечным пузырём в США в канун кризиса 2008 года. К счастью, эти вещи несравнимые, поскольку тогда американские банки раздавали кредиты «направо и налево» – даже тем, кто не имел постоянной работы. Кроме того, ставка по кредиту в США часто привязана к ключевой ставке ФРС, и в середине нулевых последняя стала стремительно расти. Всё это вкупе и привело к кризису на рынке жилья, что стало причиной одного из самых тяжёлых в послевоенной истории кризисов в мировой экономике.

А что у нас? У нас, во-первых, твёрдая ставка на весь срок кредитования, во-вторых, уровень одобрения ипотечных заявок банками падает: в течение первого квартала этот показатель снизился с 70% до 62%. Очевидно, что уровень одобрения будет и дальше падать, поскольку ресурс самых качественных заёмщиков банками, по большому счёту, выбран. Да и не так много россиян, которые готовы брать ипотеку под даже 9% (сегодня средняя ставка чуть выше).

Нынешний спрос на ипотеку, во многом, это отложенный спрос – берут те, кто давно хотел улучшить свои жилищные условия, и ждал, когда ставки, наконец, начнут устойчивое снижение. Учитывая, что регулятор, впервые за долгое время, пошел на повышение ключевой ставки, можно предположить, что и ставки по ипотеке в данный момент находятся на своём историческом минимуме и могут начать рост. Эксперты уже предупредили, что среднерыночная ставка по ипотеке в России вырастет на 0,3-0,5 процентного пункта до конца этого года, что приведет к сокращению темпов выдачи таких кредитов.

В этой ситуации банки продолжат нащупывать спрос. Если реальные доходы, всё-таки начнут расти, банки будут искать новых клиентов. Многие банкиры сегодня не ставят объёмы наращивания ипотеки в приоритетные – им куда интереснее работать с уже имеющейся клиентской базой и предлагать клиентам другие банковские продукты и услуги. Ведь «ипотечники» – самые надежные и благодарные клиенты. По мере снижения ставок на рынке качественные заёмщики получат возможность или рефинансировать действующие кредиты или получить от банков более выгодные условия.

Поэтому ни о каком пузыре речи не идёт - рост объёмов ипотеки будет положительно сказываться на финансовой устойчивости банков. Скорее пора начинать думать о том, что произойдет в случае реализации негативных сценариев и стагнации рынка ипотеки, который пока является одним из локомотивов не только банковского рынка, но и значительной части экономики.