Продлить нельзя отменить: льготная ипотека вызывает опасения

Вокруг программы льготной ипотеки разворачивается нешуточная дискуссия. Банк России видит в ней нарастающие риски и хочет «своевременно» свернуть программу, в правительстве рассчитывают на её продление.

Льготная ипотечная программа со ставкой в 6,5% субсидируемой государством, в последнее время стала настоящим «камнем преткновения». Программа, запущенная в конце апреля этого года, вызвала ажиотажный спрос, разогнавший цены на жилую недвижимость, тем самым полностью ликвидировав ожидаемый эффект повышения доступности жилья. С другой стороны, именно благодаря ей и застройщики, и (во-многом) банки, успешно справились с последствиями весенней волны коронакризиса.

Согласно оценкам «ДОМ.РФ» и FrankRG, к ноябрю этого года объем выдачи ипотечных кредитов превысил 3,25 трлн рублей, что уже выше показателей всего 2018 года, который до этого удерживал рекорд по новым выдачам. Только за октябрь российские банки выдали 550 млрд рублей ипотечных кредитов, что также стало рекордом месячной выдачи за всё время существования рынка.

Вклад льготной ипотеки в это «пиршество» (если говорить только о программе кредитования под 6,5%) оценивается Банком России в 30% от общего объема выдач. Еще более впечатляюще выглядят показатели первичного рынка жилья, на котором с помощью этой программы было заключено до 90% всех ипотечных сделок.

Однако с точки зрения покупателей жилья, в выигрыше оказались немногие: лишь те, кто успел воспользоваться льготной программой на её начальном этапе – в первые пару месяцев после запуска этого механизма. Далее начался опережающий рост цен. В агентстве «НКР» подсчитали, что средний размер ипотечной сделки за первые восемь месяцев 2020 года вырос на 11% — до 2,45 млн рублей, а вот площадь жилья, которую можно купить за эти деньги, увеличилась за это время только на 2%, или на 0,7 «квадрата». То есть за существенно бОльшие деньги «ипотечники» могут рассчитывать на те же самые метры, что и в начале года.

На эту проблему обратили внимание в ЦБ, отметив, что «рост цен на жилье практически полностью нивелировал эффект от субсидирования ставки по ипотеке». Регулятор обнародовал данные, согласно которым, с момента запуска льготной программы и по октябрь включительно, снизившиеся ставки по ипотеке дали дополнительный прирост в 3,9 квадратных метра жилой недвижимости. При этом рост цен на жильё, который, например, в Москве и Московской области достиг 16%, привел к «потере» 2,4 квадратных метров. Нетрудно подсчитать, что «выигрыш» составил лишь 1,5 «квадрата», что вряд ли можно назвать существенным вкладом в повышение доступности жилья. А ведь именно эта цель указывалась как основная при запуске программы.

Фактически, весь социально-экономический эффект льготного механизма выразился в поддержке застройщиков и банков, но не потребителей. В итоге, глава ЦБ Эльвира Набиуллина, уже через пару недель после того, как программу продлили до 1 июля 2021 года, призвала «своевременно» её свернуть, чтобы избежать образования «пузырей».

Но здесь своё веское слово сказали в правительстве. Сначала вице-премьер Марат Хуснуллин, куратор строительной отрасли, заявил, что будет добиваться продления льготной программы на новостройки и после 1 июля 2021 года. «Без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны», - подчеркнул он. Замглавы Минстроя Никита Стасишин также отметил, что без этой программы не удастся выполнить указ президента и план по строительству 1 млрд кв. м. жилья к 2030 году. Наконец, к процессу подключилась и спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. Она отметила существенные риски того, что рост цен на недвижимость «съедает» эффект от субсидированной ставки и… предложила распространить льготную программу и на вторичный рынок жилья.

Между тем, к ноябрю этого года, помимо прочего рекордно выросла и просрочка по ипотечным кредитам. Да, в относительном выражении она составляет лишь 0,8% от общего портфеля, но вот в абсолютных цифрах она с начала года увеличилась на 11%, превысив 71 млрд рублей. Значит, платежеспособность ипотечных – априори гораздо более качественных – заемщиков только ухудшается. Пока эти проблемы маскируются, размываются стремительным ростом объемов выдач. Но ведь на новые кредиты по льготной ставке могут рассчитывать уже клиенты с меньшими доходами, чем прежде, те, кто до сих пор не имел возможности получить «рыночную» ипотеку.

Конечно, до 1 июля будущего года еще масса времени, и, надеюсь, правительству и ЦБ удастся найти решение, при котором будут «и овцы целы, и волки сыты». Главное же, чтобы то самое своевременное сворачивание программы, на которое рассчитывает регулятор, не оказалось в итоге запоздалым.