Вынужденная национализация: почему санация Urban Group в интересах всех участников рынка?

В строительной отрасли создан важный прецедент. Впервые произошла санация системно значимого – по аналогии с банками – застройщика. Объекты Urban Group будут достроены, в том числе, за счет бюджетных средств. Был ли другой выход?

Конец весны преподнес неприятный сюрприз – начались проблемы у одного из крупнейших в стране девелоперов. По объёму строительства Urban Group занимала второе место в Московской области, восьмое - в России. В мае компания остановила продажи жилья из-за того, что несколько банков отозвали у неё свои аккредитации. Банки же это сделали потому, что застройщик перестал отчислять положенный процент в Фонд защиты прав дольщиков.

После того, как стал понятен масштаб произошедшего, федеральные и региональные власти приняли решение, что объекты компании будут достроены за счет Фонда защиты прав дольщиков, подмосковного бюджета и федеральных средств. Совокупная стоимость работ оценивается почти в 68 млрд рублей. Все дома и инфраструктуры должны быть сданы до конца 2020 года.

Власти, таким образом, выбрали санацию компании и курс на завершение строек средствами Фонда защиты прав граждан. Выбор был обусловлен, главным образом, тем, что при банкротстве пострадали бы около 20 тысяч дольщиков. Однако были и другие причины.

Уже в середине июля арбитражный суд Московской области признал банкротами компании «Континент Проект», «Хайгейт», «Ивастрой», «Экоквартал» и «Ваш город», входящие в Urban Group. Такие решения суд принял по заявлению Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Таким образом, у дольщиков группы появилась возможность потребовать денежное возмещение со страховщиков, которые страховали ответственность Urban Group перед дольщиками.

Группа работала сразу с несколькими страховых компаниях, которые, в свою очередь, перестраховали свою ответственность. Перестраховщиком выступила дочерняя компания Банка России - Российская национальная перестраховочная компания (РНПК). Безусловно, и резервов частных страховщиков, и, тем более, РНПК хватило бы, чтобы удовлетворить требования всех дольщиков. В частности, заместитель председателя Банка России Владимир Чистюхин заявил, что «ситуация со страховым покрытием стабильная».

Тем более, что дольщики не спешат обращаться за страховкой, предпочитая дождаться получения квартир. Многие проекты Urban Group находятся в высокой степени готовности и не потребуют для завершения много времени. Так, на четырех объектах строительство уже возобновилось. Работы проводит АО «Крокус» в жилых комплексах «Опалиха О3», «Видное», «Солнечная Система» и «Митино 02».

Немаловажным фактором является и геополитика. Новые санкции и даже только потенциальная угроза их введений уже привели к серьезному ослаблению рубля. Конечно, это эмоциональная реакция рынка и мы уже стали свирелями определенной коррекции – восстановления рублем позиций, вот только насколько рубль подорожает, сказать сложно. Рискнем предположить, что в ближайшее время он вряд ли вернется к уровням даже середины лета. Девальвация рубля, которую мы уже неоднократно наблюдали, приводит к заметному росту цен на большинство товарных групп. В том числе, на недвижимость.

Поэтому денежной компенсации, полученной со страховщиков, может просто не хватить на покупку аналогичной по площади и качеству квартиры. Да и, в целом, даже относительно низкая инфляция, фиксирующаяся в стране в последние годы, всё равно сказывается на ценах на жильё, в то время, как страховое возмещение - это определенная сумма, уплаченная застройщику и не предполагающая индексации.

При этом опыт достройки проблемных объектов имеется не только у девелоперов – например, у страховой компании «Проминстрах» есть опыт завершения нескольких проблемных жилых объектов в Иркутской области. Кроме того, депутаты Госдумы хотят расширить полномочия Фонда защиты прав дольщиков, дав ему право завершать строку даже тех объектов, которые не были в данном Фонде застрахованы. Напомним, что Фонд заработал в конце прошлого года, а между тем всего в России по состоянию на начало апреля 2108 года насчитывалось около 1261 проблемных объектов жилой недвижимости – согласно данным Минстроя.

Прецедент с санацией Urban Group можно сравнить с санацией системно значимых банков. Критики называют такие банки «слишком большими, чтобы упасть» и полагают, что государство напрасно тратит деньги, компенсируя ошибки менеджеров и акционеров фактически за счёт средств налогоплательщиков.

Позиция понятна, но в данном конкретном случае не учитывает некоторых важных моментов. Во-первых, спасая Urban Group, государство спасает не менее 20 тысяч российских семей. Во-вторых, нивелируются риски эффекта домино – когда банкротство одной компании влечёт за собой крах её партнеров. Наконец, есть немаловажный нюанс, связанный с инвестиционным климатом - доверием инвесторов к отрасли.

И в случае с Urban Group власти последовательно показывают решимость сохранить стабильность в этой важной для общества и бизнеса сфере. Что же касается самих дольщиков, то такой настрой властей должен их успокоить - объекты проблемного застройщика будут достроены.