Долевое строительство как зона риска: как защитить дольщиков и что могут сделать они сами

На дольщиков долгостроев идет информационная атака, их стимулируют быстрее получать страховое возмещение. Однако не стоит поддаваться панике: страхование ответственности застройщиков работает, и получить возмещение дольщик сможет еще в течение двух лет. Кроме того, по текущим долгостроям правильнее дожидаться завершения строительства объектов.

В СМИ развернулась настоящая информационная атака на дольщиков. Многочисленные материалы в прессе пытаются привести покупателей квартир в проблемном объекте к паническому состоянию, нагнетают обстановку и стимулируют всех обращаться за страховым возмещением. Даже якобы прошел пикет дольщиков одного из проблемных объектов с призывами возврата денег, при этом сами дольщики эту информацию не подтверждают. Непонятно, что там было, но выглядит все странно. Стоит, вообще, разобраться, где же именно скрывается проблема дольщиков и есть ли она вообще, а также как реально нужно реагировать на ситуацию дольщикам.

По сути, это вирусная PR-кампания против всего сегмента страхования дольщиков (в перечень страховых компаний, которые имели право страховать дольщиков, ЦБ включил всего 15 страховщиков), механизма страхования, который и без того в 2017 году был ликвидирован и замещен Фондом защиты прав дольщиков. Отметим, что в этот список крупные и крупнейшие страховые компании.

Обычно дела с проблемным объектом разворачиваются следующим образом. Стройка затягивается, затем замораживается, против собственника возбуждается уголовное дело. Согласно закону, страховая компания обязана выплачивать возмещение по проблемным объектам, однако, когда вынесет обвинительный приговор против собственника, напротив, страховщик не должен платить. Более того, он должен требовать страховое возмещение назад, так как в противном случае возникают налоговые риски у покупателя квартиры (он должен заплатить НДФЛ) и правовые – у страховщика. Кроме того, обычно страховые компании берут на собственное удержание лишь часть рисков – 10-15%, остальное передают перестраховщикам. По умышленным банкротствам перестрахование не будет работать.

Немного восстановим хронологию событий по одной из таких историй, которая в последнее время шумит в прессе, - ЖК «Царицыно». Строительство этого комплекса началось в 2006 году и приостановилось в прошлом году, в связи с тем, что основной застройщик объекта – компания «Московский комбинат хлебопродуктов» (ОАО «МКХ») – столкнулась с финансовыми проблемами после ареста собственника Игоря Пинкевича. Всего было заключено свыше 4 тыс. договоров долевого участия, и по 3265 договорам обязательства не были исполнены в связи с остановкой строительства. Конечно, это получило мощный общественный резонанс, и еще осенью 2017 года мэр Москвы Сергей Собянин рассказал, что на достройку этого ЖК и инфраструктуры выделены средства, вопрос будет решен городом.

Недавно Арбитражный суд Москвы признал банкротами двух крупных застройщиков, - СУ-155, которое вело строительство 6 домов в Москве, а также проблемный ОАО «МКХ», на балансе которого значатся 14 корпусов в вышеупомянутом жилом комплексе.

При этом сроки окончания работ на объектах проблемного объекта уже известны – стартуют работы в июне, продлятся пару лет. А новым застройщиком выступит, как стало известно, принадлежащая властям Москвы компания СУ-155 «Мосотделстрой №1», она в ближайшее время должна предоставить дольщикам четкий тайминг проекта. Вероятность положительного итога по данному объекту близка к 100%. И, тем не менее, в СМИ происходит информационная атака на дольщиков, которым говорят быстрее получать страховое возмещение.

Во-первых, такое право есть далеко не у всех застройщиков - по факту действующие договоры страхования по этому объекту имеют на руках только 10% дольщиков. Во-вторых, если комплекс будет достраивать город, логичнее дождаться свое жилье.

Для чего и кому нужна паника среди дольщиков? Можно лишь предполагать, кто раскачивает лодку и кто от этого выиграет. Но собственник квартиры от этого точно проиграет. Получение возмещения не решает полноценно проблему с жильем для дольщика, а лишь частично покрывает убыток, потому что цены на недвижимость выросли, и новой квартиры на сумму страхового возмещения приобрести не удается. В случае с кредитными квартирами получится, что страховая компания погасит кредит, и все эти годы заемщик просто платил ипотеку впустую.

Безусловно, граждане, чьи договора долевого участия (ДДУ) были застрахованы, имеют право обратиться в страховую компанию с требованиями о выплатах. Для них наступил страховой случай, и они, конечно же, получат возмещение. Однако, открытое конкурсное производство позволяет передать объект незавершенного строительства новому застройщику от города. Дома будут достраиваться, заверил, в том числе, мэр Москвы, процесс уже пошел. Очевидно, что в данном случае нужно не впадать в панику, а проще и правильнее просто дождаться завершения строительства и получить свою законную квартиру.