Решит ли ипотека квартирный вопрос?

Была у лисицы избушка ледяная, а у зайца – лубяная… Как вы помните, когда лисье и́глу растаяло, началась свара, которую прекратил петух с косой через плечо. Так что квартирный вопрос – дело не только советского прошлого и российского настоящего, корни его куда глубже.

Страна домовладельцев

Крыша над головой – великое дело, без неё какая нормальная жизнь? Выходцы из советского прошлого помнят безразмерные очереди на муниципальное жильё. Хотя другого не было – кооперативные квартиры, дощатые скворечники на шести сотках, а тем более академические и генеральские дачи – не в счёт. Квартиры не покупали, их – «давали». Безвозмездно, то есть даром. Поскольку квартплата вместе с услугами носила, скажем честно, почти символический характер.

Да и по статистике, в коей я основательно порылась, приступая к этой колонке, на душу советского населения приходилось всего 10 квадратных метров жилья. Конечно же мало, тем более что учитывались и коммуналки, и общежития с удобствами в конце коридора. Прав был Воланд: испортил людей квартирный вопрос.

Видимо, дабы подсластить пилюлю, в 1991 году тогдашний глава Верховного совета РСФСР Борис Ельцин подписал указ о приватизации жилищного фонда. Можно сказать, в одночасье миллионы граждан стали домовладельцами, при этом (не сразу, но скоро) – совершенно бесплатно. Сколько и каких нарушений в процессе приватизации жилья приключилось, теперь уже не выяснишь. Только как раз с той поры появились у нас лица без определённого места жительства – в просторечии бомжи.

Но не будем о грустном… Кому повезло, нынче имеют в собственности квартиры и комнаты – получше и похуже, в центре города или на окраине, в новых домах или без пяти минут аварийных. Так или иначе, Россия стала страной домовладельцев, на что с восторгом и некоторой завистью указывал мне как-то приятель-итальянец. Я его слушала и иронически хмыкала, может, и напрасно.

Изнанка собственности

Каждый, у кого есть хотя бы маленький домишка на садовом участке, знает, во что он в реальности обходится: то крыша потекла, то двери рассохлись – каждое лето приходится заниматься каким-то ремонтом. Что уж говорить о многоквартирных домах, которые стоя́т не один десяток лет и «начинка» коих давно пришла в негодность. Я не со стороны говорю – как раз сейчас наш дом о двенадцати этажах переживает стихийное бедствие под названием «капитальный ремонт». Длится он уже больше полугода, и конца-краю не видно. В домовом чате появляются фотографии, свидетельствующие о плачевном состоянии коммуникаций в подвале, путанице проводов в электрических щитках и прочих прелестях. Смотреть страшно, и мы терпеливо сносим все неудобства ремонта – лишь бы где-то не рвануло. А ведь дому нет и сорока лет, это вам не палаты «времён очаковских».

Так чему удивляться, если государство одним махом сбросило с себя все обязанности по содержанию жилого фонда и водрузило их на могучие плечи людей, допрежь только и знавших, что вот есть жэк, откуда приходит слесарь-сантехник, а если пахнет газом, надо звонить по 04. «Не-а, – сказали им, – вы теперь собственники, значит, и занимайтесь всеми домовыми проблемами».

Если позволите, пропущу долгие роды всяческих товариществ собственников жилья, жульничество частных управляющих компаний и хитрое сотрудничество коммерческих структур с районными властями. В результате, например, нашему дому пришлось долго бороться с гей-клубом – это в жилом-то доме, в ста метрах от школы. Победили – теперь нас из ночи в ночь изводит невинное караоке, сотрясая капитальные стены.

Ну ладно, чего жаловаться-то – и некому, и бесполезно. Хотели рынок? Получи́те и кушайте на здоровье, пока в горле не застрянет. Спасибо, что пока наш доблестный мэр не запустил в полной мере программу джентрификации. Как, вы не знаете, что это такое? Ну, говоря попросту, предполагается заселить центральные и престижные районы средним классом, а лучше (если взять значение английского корня) современными «дворянами». А куда девать голь перекатную, пенсионеров? Так полно места за кольцевой. В общем-то, провести такую операцию лет за десять-пятнадцать вполне по силам. Для начала убрать так называемые социальные магазины, задрать цены на торговую недвижимость, и малый бизнес сам не выдержит и уберётся куда-нибудь.

Справедливости ради всё-таки скажу, что бизнес этот хоть и мелкий, но настойчивый и вцепляется аки репейник в любое место, пусть арендодатели и повышают из года в год плату за квадратные метры – будь это хоть курятник. Кстати говоря, сами-то они не владеют площадями и арендуют их «у города». А городу если не плевать на состояние мелких лавочек, то уж точно не до них – тут, понимаешь, благоустройство пошло по второму-третьему кругу.

Словом, если с лицевой стороны вы – счастливый собственник квартиры, то с изнанки купаетесь по уши в некоей субстанции, которая идёт по канализационным трубам. Причём иногда – в буквальном смысле. Если до вашего капремонта ещё далеко.

Сколько метров человеку надо?

Ну, в библейском смысле и трёх аршинов довольно, но мы с вами говорим всё-таки о живых людях, а не об усопших.

Так вот, есть нормы – одному человеку полагается 33 квадратных метра, двоим – 42, а если в семье трое и более, то по 18 метров на каждого. И, если верить цифрам, мы уже в шаге от окончательного решения квартирного вопроса – к концу прошлого года на каждого гражданина России приходилось 28,8 квадратного метра жилой площади.

Как, у вас гораздо меньше? А вы вообще квартиру снимаете, дабы сберечь семью от неизбежных разборок между двумя хозяйками на кухне? Так тут ничего странного нет, считается-то «средняя температура по больнице». Если, к примеру, у Васи Пупкина квартира в двести «квадратов», а у вас и восьми ваших приятелей метров по 15 на душу, то в среднем на одну персону получаются как раз искомые 33,5 метра – то есть в этом малом сегменте цель жилищной программы достигнута, даже с превышением. Или, например, тот же Вася вовремя подсуетился и «инвестировал» в десяток квартир, а теперь сдаёт их и стрижёт купоны.

Конечно, существуют в нашем мире патриархальные семьи, где живут в одном большом доме по три поколения и радуются друг другу. Но давайте будем реалистами – с прошлого века стандартная семья определилась как нуклеарная, то есть родители и ребёнок (или двое-трое, как уж получилось). А потом ребёнок вырастает и жаждет вырваться из-под родительского крыла на волю, в пампасы. И далеко не у всех есть в запасе бабушкина однушка, которую приберегли для такого случая. Чаще подросшее дитя снимает жильё – у того же Васи Пупкина или у такого же квартирного рантье.

Все мои попытки выяснить, сколько хотя бы в Москве таких «инвестиционных» квартир под сдачу, успеха не возымели. Похоже, никто их не считает. У нас теперь вообще мало что считают в государственном масштабе – конечно, Росстат чем-то там занимается, но его подсчёты не всегда согласуются с реальностью.

Однако сто́ит открыть любой соответствующий сайт, как перед вами раскинется бесконечный список квартир и студий, с фотографиями. Вряд ли их владельцы сдают от безвыходности последнее, скорее всего это и есть те самые счастливые инвесторы. А то, что они из года в год повышают цену аренды – так это рынок. Есть спрос, будет и предложение, чем больше спроса, тем дороже.

Я тут наткнулась в сети на откровения одного такого инвестора – он в подробностях описывает свои успехи и маленькие хитрости. Поначалу он где-то даже работал, само собой, менеджером (то есть, никем), а теперь может позволить себе заниматься исключительно покупкой, продажей и сдачей жилья. Это такой бизнес у него. По мне, так тривиальная спекуляция, с какой стороны ни посмотри. Кстати, мужик активно пользуется и кредитами, и льготной ипотекой – а чего теряться-то?

Рабство третьего тысячелетия

Когда ипотека в России только появилась, не так уж много людей готово было в неё вписаться – выходило, что к концу срока квартира обходилась в разы дороже, чем сто́ит на самом деле. А с миллионерами у нас в ту пору было не очень. Их, впрочем, и сейчас куда меньше, чем людей, которые всё-таки рискнули влезть в ипотечный кредит и закабалить себя и семью на долгие годы. «Ипотечное рабство» – такая формула вошла в язык и в жизнь. Кто из «инвестиционных» соображений, кто от безысходности, но в это рабство кинулись многие, особенно когда некоторое время назад явилась новинка – ипотека «льготная», семейная и прочая. С низким процентом.

Как вы понимаете, ни один коммерческий банк (будь он хоть трижды государственный) ни на какие льготы сам по себе не пойдёт. Нашли компромиссное решение – разницу между рыночной и льготной ценой берёт на себя государство. И есть даже программы, когда процент по ипотеке составляет немыслимые 2-3%. Семейная ипотека чуть подороже – 6%. Кстати, в США их нынешние ипотечные 7% считаются чудовищно высоким показателем. Как говорится, почувствуйте разницу…

Ну, правда, после того как Эльвира Набиуллина заявила, что рост цен на рынке жилья как раз и спровоцирован всякими дурацкими льготами, государственный энтузиазм поутих. Одни программы ликвидировали, другие сократили или подняли ставку. Короче, инфляция, да ещё с ожиданиями, не до льгот нынче.

Понятно, первыми отсы́пались семьи с детишками. В банковской рекламе вам расскажут, будто ипотеку могут предоставить и при доходе в 30 тысяч рублей. Не верьте и даже не пытайтесь. И при стотысячном-то общем доходе ипотечная кабала ложится на семью тяжёлым грузом. Причём не на один год. А если к этому присовокупить, что в нынешнем году средняя зарплата в России чуть превышает 85 тысяч рублей, а тех, у кого она 100 тысяч и выше, по разным источникам в прошлом году было примерно 7,4%, то понятно, что за счёт ипотеки квартирный вопрос не решить. Потому как по опросам в улучшении жилищных условий нуждается более половины населения.

Все эти цифры, конечно. лукавые, но уж какие есть…

Почему жильё такое дорогое?

Это, конечно, самый весёлый вопрос, особенно в разрезе рыночной экономики. Мы как считали: будут строить больше, значит, предложение увеличится и цены сами собой упадут. Ага, разбежались… Параллельно победным реляциям о рекордных объёмах строительства цены всё прут и прут вверх. Хотя население не то, чтобы сильно возросло. Ну, давайте сделаем поправку на восстановление и строительство на так называемых новых территориях, да и некоторое прибавление граждан присутствует – уж тут-то мы все «за». Но согласитесь, цена квадратного метра в сто с лишним тысяч рублей – всё-таки зашкаливает. Из каррарского мрамора, что ли?

Начальница ЦБ свой приговор вынесла: всему виной льготная ипотека, надо поднимать ставку и пресекать спрос на корню. Это точно так работает, то есть на развитие страны и решение жилищного вопроса? Чего-то сомнительно.

Да в общем, не в одной ипотеке дело. Цены закладываются, можно сказать, с замысла – точнее, с приобретения прав на земельный участок под строительство. А это, между прочим, где-то 15% от цены продажи. Ещё примерно 10% – «за подключение», плюс столько же – проценты по кредитам, и до 7% себестоимости – реклама. Собственно строительно-монтажные работы – 30-35% себестоимости, включая материалы. Пятая часть – социальная нагрузка, то есть возведение детского садика или школы в шаговой доступности. И вишенка на торте – 15% закладывается на прибыль застройщика.

Цифры, разумеется, приблизительные, возможны отклонения в ту или иную сторону и не учитываются взятки и откаты, без коих ни одно строительство, похоже, не обходится. Свечку не держала, но с некоторыми застройщиками знакома приватно и проблему знаю по их сетованиям на алчность «разрешающих».

Из любознательности заглянула в Конституцию РФ, дабы понять, кому в державе земля принадлежит. Я-то, извините, выросла на «всенародной собственности», могу и не быть в курсе. Так и есть. В основном законе страны чёрным по белому записано: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Так что советую проверить, не принадлежит ли участок земли, на котором расположен ваш многоквартирный дом, какому-нибудь частному лицу. А то были прецеденты…

Как правило, девелоперы покупают право на участок у государства или у местных властей. Сколько там запросят – «темна вода во облацех», а уж какую сумму сверху придётся прибавить «за изменение обстоятельств», и гадалка не скажет. Ладно, оставим коррупцию в покое, но саму-то землю можно было бы подешевле отводить, чего-чего, а её у нас немерено.

Словом, не удивляйтесь растущим ценам – в них не только инфляция повинна, хотя и за ней должок есть, но растущие аппетиты тех, кто отводит, определяет и распределяет. Кто-то считает, будто как раз и хорошо, когда землёй, электричеством и всем, что прежде было в ведении государства (а государство, представьте себе, это – мы с вами) торгуют теперь, аки картошкой на рынке. Мне так не кажется, хотя я и не против рыночных начал в экономике. Просто рынок тоже порядка требует.

Грустное послесловие

Прав был Экклезиаст – «кто умножает познания, умножает скорбь». Если сопоставить статистику с денежно-кредитной эквилибристикой, а всё вместе с реальной жизнью, становится не по себе. Ибо пресловутый квартирный вопрос неразрешим. Сколько ни строй. Жильё будет уходить не нуждающимся в нём, а тем, у кого на сей момент хватит денег. И дешеветь оно не будет – отчасти из-за инфляции, которая неизбежно поднимает цены на стройматериалы и оплату труда. Отчасти из-за жадности девелоперов, которым и 15 процентов прибыли мало. Но главным образом потому, что никто всерьёз не думает о завтрашнем дне. Вот мы знаем, сколько квадратных метров жилья за год возвели, можно найти и цифры по количеству квартир. А вот сколько из них на сегодняшний день осталось нереализованными – это придётся по компаниям собирать, если, конечно, вас к такой информации допустят. Но не продано много. Что, спрос на жильё упал? Ничего подобного. Просто предложение кусается, и очень больно.

По разным источникам, в стране остаётся от 10 до 20 процентов неприватизированных квартир. Причины – тоже разные, где семейные, где эмоциональные, где юридические. Так или иначе, люди в них живут по социальному найму. Соответственно предоставляется и бесплатное жильё – скажем, сиротам, выпускающимся из детских домов, малоимущим, жителям коммуналок или аварийных помещений. То есть очереди так и остались, другое дело, что есть проблема дожить до того, когда твоя очередь до тебя дойдёт, ибо городские власти не спешат финансировать социальное жильё. Слишком много с ним хлопот – сперва построй за свой счёт, а потом ещё и обслуживай.

Между тем, как свидетельствует советская практика, предоставление муниципальной квартиры (читай, бесплатной, на арендных началах) могло бы стать весьма эффективным стимулом. Скажем, в восьмидесятых годах в затерянный посреди тундры Ноябрьск ехали молодые и из солнечной Грузии, и из хлебородного Ставропольского края. В первую очередь – за квартирой, которую обещали (разумеется, бесплатно) через год-полтора, а уж потом за северной надбавкой. Теперь зазывают на Дальний Восток льготной ипотекой – не факт, что многие на это поведутся.

Или, например, такой фантастический вариант – за первого ребёнка давать не материнский капитал, а небольшую квартирку для молодой семьи, без излишеств, но чтобы сразу можно было в ней жить. Скажете, дорого обойдётся государству? Ну, если сложить тот же маткапитал за первенца и компенсацию процентов по льготной ипотеке, не такие уж безумные средства. А на деторождение точно повлияет – хоть молодые станут рожать, а не дамы за тридцать.

Что делать с «инвесторами», скупающими самые популярные квартиры на корню, я не знаю. Помнится, в своё время в Госдуме кто-то предложил ограничить право на владение жильём одной-двумя квартирами или обложить излишек площади большим налогом. Не срослось – сказали, мол, несправедливо. А главное – подрываете на корню бизнес, да не какой-нибудь, а инвестиционный. По-моему, дело в другом – никакая статистика не знает, сколько квартир пустует, сколько сдаётся и даже сколько требуется. Не слишком популярный нынче Владимир Ленин не напрасно говорил об учёте и контроле – без них рынок – не рынок, а привокзальный базар.

Так что сам собой и даже при помощи «невидимой руки» рынка, квартирный вопрос не решить. Хотя, если соблюдать старинный принцип соответствия предложения спросу, да ещё немножко считать…