Плата за воздух

Дмитрий Бжезинский,
шеф-редактор Finversia

Или реальная ипотека за призрачную квартиру.

У нас очень любят проводить мероприятия по финансовой грамотности. И Минфин, и Банк России так озабочены этой проблемой, что между собой договориться никак не могут, кто же главнее и чьи программы более правильные. Еще недавно первую скрипку в оркестре финграмотности играл Минфин, но потом одеяло потянул на себя ЦБ. Конечно, ему сподручнее – мало того, что просто образовывает народ, так еще и следит, чтобы неразумные граждане не взяли на себя избыточные риски. Ограничивает как может. И самих граждан, и банки, и другие финансовые институты. «Учитесь грамотному финансовому планированию» – вот главный лейтмотив наших финансовых властей.

Как раз о планировании, причем не просто так, а о планировании долгосрочном, и хотелось сегодня порассуждать. Какой из кредитных продуктов самый долгоиграющий? Правильно – ипотека. Влезая в кредит на 7-10-15 и более лет, человек должен трезво оценивать свои силы. В первую очередь, регулярные доходы «домохозяйства», как сказали бы экономисты, из которых и будет погашаться кредит. Безусловно, требуется проверить и юридическую «чистоту» приобретаемой недвижимости, чтобы избежать возможных форс-мажоров. Вот тут-то и начинаются нюансы.

Когда я продавал свою квартиру, мой покупатель задействовал для сделки ипотечный кредит. Словами не передать, сколько документов из различных ведомств мне пришлось собрать, прежде чем банк дал добро на совершение сделки. Оно и понятно – если бы я оказался мошенником, то банк лишился бы залога по кредиту. Вот и задействовал всю мощь своего юридического департамента, чтобы проверить подноготную квартиры.

Может ли эту операцию провернуть сам покупатель? Конечно. В конце концов, это крупная покупка, где надо семь раз отмерить. Но справедливо это только для вторичного рынка. А если ипотека оформляется на «первичку», когда не то что квартиры, а еще и котлована под фундамент может не быть? Имеет ли рядовой покупатель необходимые знания и компетенции, чтобы проверить финансовое положение застройщика? Вряд ли.

Для меня, например, одним из ключевых показателей, по которым можно было судить о надежности застройщика (помимо очевидных – истории компании и реализованных ею проектах), является его партнерство с крупными банками, которые готовы были давать ипотеку на покупку недвижимости. Ведь если банк так активно проверял меня и мою квартиру, то в случае с сотнями клиентов и квартир проверка должна быть еще строже? Выясняется, что не совсем.

Наиболее показательный пример – застройщик Urban Group, из-за проблем которого пострадали тысячи дольщиков, многие из которых для покупки квартир влезли в ипотеку. Партнерами компании выступали крупнейшие российские банки во главе со Сбербанком. На него пришлось более 60% всех ипотечных договоров.

Первые ласточки о проблемах Urban Group «прилетели» еще в конце прошлого года, когда стало известно о том, что сроки сдачи некоторых объектов компании сдвигаются. Банки-партнеры забили тревогу? Резко свернули ипотечные программы на квартиры от этого застройщика? Не совсем. Они предпочли подождать еще полгода и разорвали партнерские отношения (и выдачу кредитов) только в мае этого года. Аккурат перед тем, как Росреестр перестал регистрировать новые сделки с компаниями, входящими в Urban Group.

То есть несмотря на то, что застройщик испытывал явные сложности, банки аккуратно продолжали выдавать ипотеку. Более того, как свидетельствуют некоторые клиенты компании, обращавшиеся в «свои» банки с вопросами о затягивании сроков строительства и финансовом положении Urban Group, в ответ они слышали: – Беспокоиться не о чем.

В итоге люди остались без квартир, но с ипотекой. Да, власти уже пообещали, что объекты Urban Group будут достроены. Только произойдет это, в лучшем случае, к 2022 году. Значит, продолжать платить ипотеку за воздух и верить в лучшее. Банки? А что банки? Пообещали (но не сами, а в партнерстве с ДОМ.РФ) реструктурировать кредиты под льготные ставки. На процент-полтора ниже тех, которые действовали при оформлении кредита.

Фактически, банк-кредитор избавлен от какой-либо ответственности. Застройщик справился с обязательствами, построил объект и передал квартиру покупателю? Отлично, теперь у нас есть твёрдый залог. Застройщик не уложился в сроки, просто собрал деньги и сбежал, не рассчитал сил, надорвался и обанкротился? Неприятно, но не смертельно – кредит-то (и обязательства по его возврату) висит на заёмщике, банкротство девелопера не является законным основанием для расторжения ипотечного договора. В крайнем случае доначислим резервы и будем продолжать исправно требовать погашения ипотеки и процентов за пользование кредитом. Можно добавить сюда же и страховые обязательства заемщика. Титул страховать, конечно, не надо – вместо квартиры чистое поле, но вот жизнь и потерю трудоспособности – обязательно. А трудоспособность заемщику ой как пригодится. Кредит же может быть рассчитан и на 20-30 лет. Вот и вся финансовая грамотность. Вот и всё планирование.