Чем закончится ипотечная сказка?

Владислав Лейбов,
финансовый аналитик

Доля госбанков на рынке ипотеки поражает. Впереди – новые высоты.

Объемы ипотечных кредитов в 2018 году растут с невиданной ранее скоростью.

По данным Центробанка за первое полугодие рынок ипотечных кредитов вырос на 69% в денежном отношении по сравнению с первым полугодием 2017 года. В 3 квартале рост несколько замедлился, но все еще идет невиданными ранее темпами. Объем выдач ипотечных кредитов по данным бюро кредитных историй «Эквифакс» в 3 квартале вырос на 50% в сравнении с тем же периодом прошлого года.

Качество ипотечных портфелей банков в сравнении с другими розничными кредитами велико. Причем доля просрочки снижается весь 2018 года из-за быстрого роста объема ипотечных портфелей.

Безусловно, покупка жилья в кредит – это, пожалуй, один из немногих по-настоящему полезных для россиян видов розничного кредитования. Наличие отдельного жилья – давняя мечта наших сограждан, которую не смогли осуществить многие миллионы их родителей даже в лучшие годы существования СССР.

В отличие от множества малополезных покупок в кредит электроники и автомашин покупка в кредит жилья – еще и неплохое вложение денег. Тем более что в крупных городах уже сформировался целый слой людей из верхней части среднего класса, успешно освоивших покупку жилья в кредит и сдачу его в аренду для выплаты долгов банку и последующего получения дополнительного дохода.

Такой быстрый рост объемов ипотечного кредитования на фоне снижающихся уже несколько лет с небольшими перерывами реальных доходов россиян нередко вызывает удивление. Ведь при длительной стагнации экономики и граждане, и банки должны осторожнее относиться к наращиванию объемов задолженности по ипотечным кредитам. Однако жизнь показывает иное. Скорее всего, тому есть сразу несколько причин.

Первая и основная причина в том, что банки усовершенствовали свои алгоритмы риск-менеджмента, собирают большой объем информации для анализа клиентов и выдают ипотеку той части россиян, реальные доходы которых растут или как минимум – не падают. Например, той части многомиллионной армии российских бюджетников, зарплаты которых регулярно индексируются государством. Хорошо обстоят дела с ростом реальных доходов и у тех россиян, которые заняты в сырьевом секторе экономики. Таким образом, банки невольно способствуют углублению пропасти в качестве жизни между россиянами с небольшими доходами и теми, кого можно считать новым российским средним классом.

Значительную долю – до 10%-15% выданных ипотечных кредитов в 2018 году составляет реструктуризация кредитов, ранее выданных по более высоким ставкам. Такие кредиты выгодны для банков, привлекающих новых клиентов на длительный срок. Не секрет, что после получения ипотечного кредита банк получает отличную возможность продать новому клиенту множество иных банковских продуктов.

Возможно, часть ранее держащих свои сбережения на банковских депозитах россиян захотела вложить сбережения в недвижимость на фоне регулярных новостей о возможных международных санкциях против крупнейших российских госбанков. Инвестиции в недвижимость и последующая сдача недвижимости в аренду для этой части россиян позволит заработать больше, чем на банковском депозите. При этом многие риски, связанные с российской банковской системой, значительно снижаются.

И, наконец, ставки по ипотечным кредитам уверенно снижались до самой середины 2018 года, достигнув невиданных ранее низких значений. Активно выдаваемые ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом и по низким ставкам позволили подумать о покупке жилья тем россиянам, кто ранее просто не имел возможности выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке.

Пикантная деталь – доля госбанков на рынке ипотечных кредитов высока и растет уже несколько лет. Дополнительный толчок дала фактическая национализация Центробанком банковских групп «Открытие», Бинбанка и Промсвязьбанка.

По данным «Эксперт РА» доля выдачи ипотеки пятеркой крупнейших госбанков составила в 1 полугодии 2018 года 84,5%. Госбанки выдавали ипотеку гораздо активнее частных банков. Совокупный объем ипотечного кредитования госбанков в 1 полугодии 2018 года вырос на 79% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. У частных же банков рост составил «всего» 50%.

Естественно, было бы просто глупо ждать, что госбанки сами ограничат себя в росте доли на рынке ипотечных кредитов. Но вот от Центробанка подобных мер ждать было бы логично. Тем более что на словах глава Центробанка Эльвира Набиуллина признает проблему засилья госбанков на банковском рынке.

На деле же Сбербанк получает очередные внерыночные преимущества на рынке ипотечных кредитов. Центробанк разрабатывает специальный нормативный акт, который разрешит Сбербанку продолжить выдачу кредитов с малым первоначальным взносом – ниже 20% от стоимости жилья – с их резервированием на общих основаниях. Якобы система управления рисками Сбербанка настолько хороша, что позволяет точно определять качество подобных кредитов. Доля подобных кредитов в ипотечном портфеле составляет у Сбербанка 36%. В это же время Центробанк требует от всех остальных банков резервирования подобных кредитов в повышенном размере, делая такие сделки для банков крайне невыгодными.

Что же ждет нас на ипотечном рынке в ближайшее время? По многим прогнозам взрывной рост объемов выдаваемой ипотеки должен прекратиться уже в следующем 2019 году. Основные причины – грядущее подорожание жилья, начавшийся рост ставок по ипотечным кредитам и стагнация российской экономики, тормозящая рост реальных доходов большинства россиян.

Однако подобные прогнозы значат только, что объемы выдаваемых ипотечных кредитов не будут расти темпами 30%-50% в год. Ведь нужда в улучшении условий жизни у россиян остается огромной. И банки, накопив огромную базу добросовестных заемщиков и продолжая совершенствовать алгоритмы анализа их финансового положения, будут выдавать новые ипотечные кредиты, прежде всего той части россиян, доходы которой растут даже во время экономических кризисов.

В условиях, когда подавляющая часть рынка ипотечного кредитования занята госбанками, частным банкам будет невозможно переманить у госбанков лучших частных клиентов. А те частные банки, которые захотят урвать свою долю прибыли от выдачи ипотечных кредитов, изначально будут вынуждены работать с более рискованными заемщиками.

Предоставляя своим ипотечным заемщикам полный набор сопутствующих банковских услуг, госбанки окончательно закрепят за собой лучших розничных клиентов. Все это еще больше углубит разрыв в прибыльности работы крупнейших госбанков и частных банков, добивая и без того находящийся в сложном положении российский частный банковский сектор.